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Vermietung: Nicht kostendeckende Vermietung führt zu verdeckter Gewinnausschüttung

Bekanntlich können Kosten eines privat genutzten Eigenheims steuerlich kaum geltend gemacht werden, während ein Vermieter nahezu sämtliche Kosten – inklusive Gebäudeabschreibung – von der Steuer absetzen kann.

Diesen Umstand wollte sich ein Kläger zunutze machen, indem er das privat genutzte Einfamilienhaus von einer GmbH kaufen ließ, deren alleiniger Gesellschaftergeschäftsführer er war. Er berücksichtigte auch, dass er – zur Vermeidung einer verdeckten Gewinnausschüttung – an seine GmbH Miete zahlen musste. Dabei legte er dem Mietvertrag eine Miete zugrunde, die sich aus dem Mietspiegel ableitete und damit regional marktüblich war.

Allerdings konnte die GmbH mit dieser Miete nicht die Kosten des Einfamilienhauses decken und erlitt einen Verlust. Der Betriebsprüfer erkannte die Verluste nicht an und setze eine verdeckte Gewinnausschüttung an, indem er nicht nur die Miete als Einnahme erfasste, sondern die Kosten zugrundelegte und darauf einen Gewinnaufschlag anwandte.

Gegen diese Vorgehensweise wandte sich die GmbH und argumentierte, dass auch ein fremder Geschäftsführer sich auf das Geschäft eingelassen hätte; denn es liege zwar ein Vermietungsverlust vor – durch die Investition in das Gebäude sei jedoch mit einer künftigen Wertsteigerung zu rechnen, wodurch das Gebäude mit Gewinn verkauft werden könnte. Insgesamt würde also aus der Immobilie ein Gewinn entstehen.

Das ließen die Richter jedoch nicht gelten. Nach ihrer Auffassung würde auch ein fremder Geschäftsführer darauf achten, dass im laufenden Betrieb eines Geschäfts ein Gewinn entstehe. Zudem könne von (anzuerkennenden) Anlaufverlusten keine Rede sein, da diese nur dann berücksichtigt werden könnten, wenn angemessen und erkennbar auf die Verlustsituation reagiert werde.

Hinweis: Dem Urteil ist zu entnehmen, dass der Betriebsprüfer im konkreten Fall eine sogenannte Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 5 % als angemessen betrachtet hätte.

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