Renovierung und Steuern: Schönheitsreparaturen

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Eine schlechte Nachricht bei Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug

Der BFH hat mit drei Urteilen vom 14. Juni 2016 IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15 den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ in § 6 Abs. 1 Nr. 1a des EStG für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Der BFH bezieht auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten.

Dabei wurden z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend.

Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, ging das Finanzamt gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten aus, die nur im Wege der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.

Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Die Steuerpflichtigen machten in den finanzgerichtlichen Verfahren geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der Sanierung – als „anschaffungsnahe“ Herstellungskosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Dem widerspricht der BFH in seinen neuen Urteilen. Danach gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Dies begründet er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.

Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig.

Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden.

Hotelübernachtungen: Hinweise zur Umsatz- und Lohnsteuer

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I.    Umsatzsteuerermäßigung

1.    Änderungen zum 1. 1. 2010

Zum 1. 1. 2010 wurde die Umsatzsteuer auf Übernachtungsleistungen von 19 % auf 7 % gesenkt. Dies warf nicht nur umsatzsteuerliche Fragen auf, sondern hatte auch lohnsteuerliche Folgen beim Ersatz von Reisekosten durch den Arbeitgeber. Der ermäßigte Umsatzsteuersatz wurde auch bei Übernachtungsbeginn vor Anfang 2010 angewendet, wenn der Aufenthalt nach dem 31. 12. 2009 endete, wie das nachfolgende Beispiel verdeutlicht:

Beispiel: Ein Hotelier vermietete ein Doppelzimmer vom 28. 12. 2009 bis zum 3. 1. 2010. Da die Übernachtung im Jahr 2010 endete, griff der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %.

2.    Kurzfristige Vermietung

Der ermäßigte Umsatzsteuersatz gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie von Campingflächen, die maximal sechs Monate andauert. In Ausnahmefällen kann auch eine etwas längere Dauer in Frage kommen. Entscheidend ist das Bereithalten der Räume zur kurzfristigen Vermietung, also die Absicht des Unternehmers, die Räume nicht auf Dauer und damit nicht für einen dauernden Aufenthalt zur Verfügung zu stellen.

3.    Begünstigte Leistungen

Die Umsatzsteuerermäßigung bei der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen erfasst klassische Übernachtungen in Hotels, Pensionen, Fremdenzimmern und Ferienwohnungen oder vergleichbaren Einrichtungen, wie z. B. Jugendherbergen. Die Ermäßigung gilt auch für die Unterbringung von Begleitpersonen in Krankenhäusern, wobei zu beachten ist, dass diese Leistungen auch umsatzsteuerfrei sein können: Dies ist dann der Fall, wenn die Unterbringung therapeutischen Zwecken dient.

Die Umsatzsteuerermäßigung umfasst darüber hinaus die folgenden Leistungen, die typischerweise bei einer Übernachtung anfallen; dies gilt selbst dann, wenn hierfür ein gesondertes Entgelt zu entrichten ist:

  • Überlassung der Zimmereinrichtung wie z. B. TV, Safe, Radio oder Telefon;
  • Überlassung von Bettwäsche, Handtüchern und Bademänteln;
  • Reinigung, z. B. Endreinigung einer Ferienwohnung;
  • Weckdienst;
  • Bereitstellung von Körperpflegeutensilien, Schuhputz- und Nähzeug (inkl. Schuhputzautomaten);
  • zusätzliche Unterbringung von Tieren im Zimmer.

Hinweis: Die Eintrittsgebühren für ein Hotel-Schwimmbad oder auch für die Verabreichung von Heilbädern unterliegen – wie vor 2010 – dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %.

Im Rahmen der kurzfristigen Vermietung von Camping­flächen ist nicht nur die Vermietung von Zeltplätzen und Flächen zum Abstellen von Wohnwagen bzw. Wohnmobilen begünstigt, sondern auch von ortsfesten Caravans bzw. Wohnanhängern sowie die Lieferung von Strom. Bei der Umsatzsteuerermäßigung von 7 % bleibt es auch dann, wenn auf dem Zeltplatz der Pkw abgestellt werden kann, mit dem das Zelt transportiert bzw. der Wohnwagen gezogen wurde.

4.    Nicht begünstigte Leistungen

Der volle Umsatzsteuersatz von 19 % gilt

  • zum einen für Leistungen, die keine Beherbergungsleistungen sind, und
  • zum anderen für Leistungen, die zwar im Zusammenhang mit einem Hotelaufenthalt stehen, jedoch nicht unmittelbar der Vermietung (des Zimmers) dienen.

4.1.  Keine Beherbergungsleistungen

Keine Beherbergungsleistungen – und daher mit 19 % Umsatzsteuer zu versteuern – sind insbesondere die

  • Überlassung von Konferenzräumen,
  • Vermietung von Wohnmobilen, Wohnwagen oder Hausbooten,
  • Beförderung in Schlafwagen der Bahn oder die Unterbringung in Schiffskabinen,
  • Vermittlung von Beherbergungsleistungen,
  • Umsätze von Tierpensionen oder
  • Selbstnutzung der eigenen Ferienwohnung, die üblicher­weise vermietet wird; hier ist eine sog. Wertabgabe (Eigenverbrauch) mit 19 % zu versteuern.

Hinweis: Stornogebühren sind nicht umsatzsteuerbar, weil es sich um Schadensersatz handelt.

4.2.  Nicht unmittelbar der Vermietung dienende Leistungen

Ebenfalls mit 19 % zu versteuern sind Umsätze, die zwar im Zusammenhang mit einem Hotelaufenthalt stehen, aber nicht unmittelbar der Übernachtung dienen. Dies gilt selbst dann, wenn diese Leistungen im Übernachtungspreis enthalten sind: Hier besteht ein Aufteilungsgebot in ein Entgelt, das dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % unterliegt, und ein solches, das mit 19 % besteuert wird.

Zu den mit 19 % zu besteuernden Leistungen gehören insbesondere

  • Telefon- und Internetgebühren,
  • Gebühren für das Pay-TV,
  • Wellness-Leistungen (ausgenommen Schwimmbäder oder Heilbäder, vgl. Hinweis in Kap. I. 3.),
  • Transport von Gebäck oder Personen außerhalb des Hotels (z. B. zum Bahnhof),
  • Ausflüge,
  • Überlassung von Sportgeräten und Sportanlagen (z. B. Golf-Fees),
  • Reinigung und Bügeln von Kleidung,
  • Verpflegungsleistungen (streitig: vgl. hierzu die Erläuterungen in Kap. I. 4.3.).

Sonderregelungen greifen, wenn das Hotel z. B.

  • Theater-, Konzert- oder Museumskarten verkauft: Dies ist entweder umsatzsteuerfrei, wenn es sich um Einrichtungen des Bundes, der Länder oder Gemeinden handelt, oder es gilt ein Umsatzsteuersatz von 7 %.
  • Tickets für den öffentlichen Nahverkehr innerhalb einer Gemeinde oder bei einer Beförderungsstrecke von nicht mehr als 50 Kilometer verkauft: Hier greift der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %.

4.3.  Verpflegungsleistungen

Nach Ansicht des Gesetzgebers, des Fiskus sowie des Sächsischen Finanzgerichts sollen insbesondere auch Verpflegungsleistungen dem vollen Umsatzsteuersatz unterliegen, also Frühstück, Halb- oder Vollpension oder „All-Inklusive“. Damit wäre ein typischer Pauschalpreis für eine Hotelübernachtung mit Frühstück aufzuteilen

  • in die Übernachtungsleistung (7 %) und
  • das Frühstück (19 %).

Hierfür sieht die Finanzverwaltung Vereinfachungsregelungen vor (vgl. Kap. I. 5.).

Zu beachten ist allerdings, dass der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahr 2009 die Verpflegung des Hoteliers als „Nebenleistung“ zur Übernachtung angesehen hat, und zwar sowohl das Frühstück als auch Halb- und Vollpension oder All-Inklusive. Das Urteil bezog sich zwar auf den Streitpunkt, wo der Ort der Verpflegungsleistung ist, lässt sich allerdings auch auf die Frage des richtigen Umsatzsteuersatzes übertragen. Denn stellt die Verpflegung eine Nebenleistung zur Übernachtungsleistung dar, müsste für sie auch der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % gelten.

Hinweis: Die Finanzverwaltung wendet das Urteil über den entschiedenen Fall hinaus nicht an (Nichtanwendungserlass). Aus ihrer Sicht stellt die Verpflegung eine eigenständige Leistung dar. Damit wäre der volle Umsatzsteuersatz anzuwenden. Die Rechtslage bei Verpflegungsleistungen ist angesichts des Urteils des Bundesfinanzhofs aber derzeit noch nicht geklärt. Abzuwarten ist die Entscheidung des Bundesfinanzhofs über die Revision gegen das Urteil des Sächsischen Finanzgerichts. Wir werden Sie auf dem Laufenden halten.

5.    Rechnung

Bei Leistungen an Unternehmer (z. B. Geschäftsreisende) ist der Hotelier verpflichtet, eine Rechnung innerhalb von sechs Monaten zu erstellen.

Hinweis: Bei Übernachtungen von Privatpersonen besteht keine Verpflichtung, Umsatzsteuer gesondert auszuweisen. Wegen der noch unsicheren Rechtslage (vgl. Kap. I. 4.3. – Verpflegungsleistungen,) kann es also empfehlenswert sein, nur den Bruttobetrag auszuweisen werden, nicht die einzelnen Umsatzsteuersätze. Andernfalls droht die Gefahr, dass etwa die Verpflegungsleistungen mit einem zu hohen Steuersatz (19 %) ausgewiesen und die Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss, obwohl die Rechtsprechung 7 % für zutreffend halten könnte.

Bei Rechnungen an Unternehmer muss an sich jede einzelne Leistung mit dem für sie jeweils geltenden Umsatzsteuersatz gesondert ausweisen; erforderlich sind also Angaben zum Entgelt und jeweiligen Steuersatz sowie jeweiligen Umsatzsteuerbetrag (zu Kleinbetragsrechnungen vgl. rechte Spalte). Der Fiskus lässt aber Vereinfachungen bei Pauschalangeboten bzw. Inklusivpreisen zu.

Die folgenden Leistungen, die (nach Auffassung des Fiskus) dem vollen Umsatzsteuersatz von 19 % unterliegen und im Pauschalpreis enthalten sind, können in der Rechnung in einem Sammelposten zusammengefasst werden, der z. B. als „Business-Package“ oder „Service-Pauschale“ bezeichnet werden kann:

  • Frühstück,
  • Internet-, Telefon- sowie Telefaxkosten,
  • Reinigung von Kleidung oder Schuhen sowie Bügeln,
  • Transfer von Personen und Transport des Gepäcks außerhalb des Hotels,
  • Überlassung von Fitnessgeräten,
  • Parkgebühren.

Der auf diese Leistungen entfallende Anteil kann mit 20 % des Pauschalpreises angesetzt werden und wird dann mit 19 % besteuert; aus dem Anteil von 20 % müssen also 19 % Umsatzsteuer herausgerechnet und ausgewiesen werden. In diesen Sammelposten dürfen aber weder Verpflegungsleistungen wie Voll- oder Halbpension bzw. Minibar noch Wellness-Leistungen oder Pay-TV-Gebühren aufgenommen werden.

Hinweis: Die Vereinfachungsregelung kann insbesondere vorteilhaft sein, wenn es sich bei dem Hotelgast um einen Arbeitnehmer handelt, dessen Reisekosten steuerfrei erstattet werden sollen (vgl. Kap. II.). Darüber hinaus erspart sie eine Einzelaufschlüsselung der nicht ermäßigt besteuerten Leistungen. Hat der Hotelgast allerdings außer dem Frühstück keine weitere Zusatzleistung in Anspruch genommen, wird der Sammelposten im Regelfall zu einer höheren Umsatzsteuer führen, falls der reguläre Preis für das Frühstück unter 20 % des Gesamtpreises liegt. Weist der Hotelier den Preis für das Frühstück nicht gesondert aus, schätzt das Finanzamt den Preis für das Frühstück mit den Selbstkosten zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags.

Bei Kleinbetragsrechnungen bis zu 150 € genügt es, den Bruttobetrag sowie die Umsatzsteuer von 19 %, die aus einem Anteil von 20 % des Bruttobetrags herauszurechnen ist, und die Umsatzsteuer von 7 %, die aus 80 % des Bruttobetrags herauszurechnen ist, auszuweisen. Hierzu nachfolgendes Beispiel:

Beispiel: Beträgt der Übernachtungspreis 100 € brutto, ergibt sich eine Umsatzsteuer von 19 % in Höhe von 3,80 € (19 % aus 20 € = 20 % von 100 €) sowie eine Umsatzsteuer von 7 % in Höhe von 5,60 € (7 % aus 80 € = 80 % von 100 €). Der Hotelier kann daher seine Rechnung wie folgt ausstellen:

Übernachtung inkl. Business-Package =     100,00 €

hierin enthaltene Umsatzsteuer von 19 % =    3,19 €

hierin enthaltene Umsatzsteuer von 7 % =      5,23 €

II.   Lohnsteuerliche Folgen

1.    Steuerfreier Reisekostenersatz

Der Arbeitgeber kann seinem Arbeitnehmer die Übernachtungs- und Verpflegungskosten für eine Dienstreise steuerfrei ersetzen; für die Verpflegungskosten gibt es Pauschbeträge (z. B. 24 € bei einer Abwesenheit von über 24 Stunden). War in der Hotelübernachtung ein Frühstück enthalten, konnte der Arbeitgeber vor 2010 die Hotelkosten (inkl. Frühstück) und die Verpflegungspauschale von 24 €, gekürzt um 20 % (= 4,80 €) wegen des Frühstücks (= 19,80 €) steuerfrei erstatten.

Da seit 2010 die Umsatzsteuersätze für das Frühstück und die Übernachtung nicht mehr einheitlich sind (dies ist allerdings streitig, vgl. dazu Kap. I. 4.3.), muss an sich der Preis für das Frühstück gesondert in der Rechnung ausgewiesen werden. Liegt dieser über 4,80 €, droht eine entsprechend höhere Kürzung der Verpflegungspauschale: Wird das Frühstück mit 10 € berechnet, dürfte der Arbeitgeber nur 14 € (statt 24 €) als Verpflegungspauschale steuerfrei erstatten. Im Ergebnis erhielte der Arbeitnehmer also eine geringere steuerfreie Erstattung als bis zum Jahr 2009.

2.    Vereinfachungsregelung

Der Fiskus lässt es zu, die Frühstückskosten in den Sammelposten für nicht begünstigte Leistungen (z. B. „Business Package“ oder „Service-Pauschale“; Kap. I. 5.) ohne gesonderten Ausweis aufzunehmen. Damit muss der Arbeitgeber wie vor 2010 nur 4,80 € von der Verpflegungspauschale abziehen, wenn er die Arbeitnehmer-Hotelkosten (inkl. Frühstück) erstattet. Der Arbeitnehmer stellt sich nicht schlechter, wenn in der Hotelrechnung ein Sammelposten inkl. Frühstück enthalten ist. Weist der Hotelier dagegen die Kosten für das Frühstück gesondert aus, führt dies für den Arbeitnehmer nur dann zu keiner Verschlechterung, wenn das Frühstück maximal 4,80 € kostet.

Der nach Abzug von 4,80 € verbleibende Teil des Sammelpostens kann als „Reisenebenkosten“ steuerfrei erstattet werden. Dies gilt nicht, wenn zu vermuten ist, dass in dem Sammelposten auch Positionen enthalten sind, die darin nicht enthalten sein dürfen (z. B. Gebühren für Privattelefonate, Bezahl-Fernsehen, Massagen).

Hinweis: Der Gesetzgeber plant eine Reform des Reisekostenrechts und in diesem Zusammenhang vereinfachende Regelungen u. a. im Bereich der Verpflegungsmehraufwendungen. Die weitere Entwicklung ist nun abzuwarten. Wir werden Sie informieren, sobald sich die Neuerungen konkretisiert haben.

3.    Vom Arbeitgeber „veranlasstes“ Frühstück

In diesen Fällen bestimmt der Arbeitgeber Tag und Ort des Frühstücks, d. h.

  • entweder bucht der Arbeitgeber die Übernachtung mit Frühstück, eine Buchungsbestätigung des Hotels liegt vor, und die Hotelrechnung geht an den Arbeitgeber,
  • oder der Arbeitnehmer bucht die Übernachtung mit Frühstück, dies ist arbeits- oder dienstrechtlich vorgesehen (z. B. aufgrund einer Betriebsvereinbarung, Dienstanweisung oder im Arbeitsvertrag), und die Buchung bewegt sich innerhalb der Vorgaben (wie Hotelkategorie und Preisliste). Ausnahmsweise wird auch eine außerplanmäßige Buchung durch den Arbeitnehmer akzeptiert, wenn es sich z. B. um einen spontanen Einsatz handelt und der Arbeitgeber die Kosten erstattet.

Es kommt dann nicht darauf an, ob und ggf. mit welchem Wert das Frühstück gesondert in der Hotelrechnung ausgewiesen wird oder ob es in einem Sammelposten enthalten ist. Denn hier wird das Frühstück nur mit einem Wert von 1,57 € (statt 4,80 €) bewertet.

Unfall KFZ Steuern: Abgeltungswirkung der Entfernungspauschale

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Für den Weg zur Arbeit – egal ob Sie zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit dem Auto unterwegs sind -sollten Sie wissen: Sie dürfen als Werbungskosten die Entfernungspauschale von 30 Cent pro Entfernungskilometer steuerlich wirksam geltend machen. Mit der Entfernungspauschale werden sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Arbeitsweg entstehen, abgegolten. Was in diesem Fall unter „sämtliche Kosten“ zu verstehen ist, musste kürzlich eine Angestellte aus Rheinland-Pfalz feststellen. Sie wollte die Kosten eines Arbeitswegunfalls mit ihrem Pkw als außergewöhnliche Kosten der Fahrzeugnutzung geltend machen. Insgesamt hatte sie neben der Reparatur noch die Kosten für diverse Rehamaßnahmen zu tragen, die nicht von der Krankenversicherung übernommen wurden. Da der Unfall auf dem Arbeitsweg passiert war, wollte sie die dadurch entstandenen Kosten als Werbungskosten anerkannt haben – eine Anerkennung als außergewöhnliche Belastung hätte mangels Überschreiten der individuellen Belastungsgrenze keine steuerliche Auswirkung gehabt. Doch weit gefehlt, urteilte das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG). Da in der Entfernungspauschale sämtliche Kosten berücksichtigt sind, sind nach Auffassung des FG davon auch Krankheitskosten erfasst, die möglicherweise durch einen Unfall auf dem Arbeitsweg verursacht worden sind. Dass der Unfall vom Sozialversicherungsträger als Arbeitsunfall bewertet wurde, spielte für das FG keine Rolle. Denn für den Sozialversicherungsträger gilt das Sozialversicherungsrecht – für die Finanzverwaltung das Steuerrecht. Unterschiede sind vorprogrammiert, gewollt und in der Regel verfassungsrechtlich unbedenklich. Die Angestellte blieb also auf ihren Kosten sitzen.

Aufteilung Grundstück Gebäude Anschaffung

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Die Investition in Immobilien ist derzeit vor allem in Ballungszentren eine interessante Überlegung für Kapitalanleger. Doch Vorsicht! Grundstücke haben in der Regel zwei wesentliche steuerliche Bestandteile: einerseits den Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Während der Wert des Grund und Bodens bis zur Veräußerung in steuerlicher Hinsicht gleich bleibt, wird der Wertverlust des Gebäudes über die Abschreibung steuermindernd berücksichtigt.

Wichtig ist außerdem, auf welche Weise der Kaufpreis auf die beiden Bestandteile aufgeteilt wird. Der Wert des Bodens wird in der Regel anhand der offiziellen Bodenrichtwerte ermittelt. Wie das Finanzgericht Düsseldorf (FG) nun geurteilt hat, muss dieser Wert aber in bestimmten Fällen angepasst werden. Das führt dann zu einer anderen Aufteilung des Kaufpreises auf Boden- und Gebäudewert. Im Urteilsfall war deshalb statt einer ursprünglich ermittelten Abschreibung von 38.000 EUR nur noch eine Abschreibung von 18.000 EUR vorzunehmen. Es konnten also 20.000 EUR weniger Werbungskosten geltend gemacht werden und eine entsprechend hohe Steuerzahlung war die Folge.

Das FG hielt in seinem Urteil daran fest, dass bei Mietwohngrundstücken, die von Privatpersonen erworben werden, zur Wertermittlung und Aufteilung das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Bei dieser Bewertungsmethode werden einerseits der Wert des Bodens mittels Bodenrichtwert und andererseits der Wert des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes bestimmt.

Die Summe dieser fiktiven Werte stimmt natürlich nicht mit dem tatsächlichen Kaufpreis überein. Entsprechend müssen die ermittelten Werte mit einem Anpassungsfaktor auf den Kaufpreis „gehoben“ werden – und zwar gleichmäßig. Es steigen also sowohl der Wert des Bodens als auch der Wert des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren, dessen Anwendung die Käufer des Grundstücks gefordert hatten, würde sich hingegen die Werterhöhung nur auf den Gebäudewert auswirken. Für das FG jedenfalls war es plausibel, dass der Wert des Bodens – zumal in ihm immer auch der Wert einer exponierten Lage zum Ausdruck kommt – relativ hoch angesetzt wird und wesentlich vom offiziellen Bodenrichtwert abweicht.

Private Reisen und GmbH

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Bei Einzelunternehmern muss der berufliche Anteil einer Reise gegenüber dem Finanzamt dokumentiert werden, um wenigstens einen Teil der Reisekosten steuerlich geltend machen zu können.

Beispiel: Arzt B fährt zu einem Ärztekongress, der von Mittwoch bis Freitag auf Mallorca stattfindet. Um sich von dem anstrengenden Treffen zu erholen, verlängert er seinen Aufenthalt bis Sonntag. Ohne die genaue Dokumentation des privaten und beruflichen Anteils der Reise (z.B. anhand von Tagungsprogrammen, Taxibelegen, Bewirtungsbelegen, selbstgeschriebenem Reisetagebuch mit Uhrzeitangaben etc.) sind die beruflichen Anteile nicht abzugsfähig.

Dass dies auch für Kapitalgesellschaften gilt, hat das Finanzgericht München mit rechtskräftigem Urteil entschieden. Im Urteilssachverhalt betrieb eine GmbH ein Reiseunternehmen, das unter anderem Stadtrundfahrten anbot. Der Gesellschaftergeschäftsführer und seine Ehefrau, die bei der GmbH ebenfalls angestellt war, unternahmen auf Kosten der GmbH diverse Reisen (u.a. nach Alicante, Neapel und Paris). Sie begründeten die betriebliche Veranlassung mit dem Umstand, dass an den vorgenannten Orten jährlich Conventions der „Stadtrundfahrtenbranche“ stattfänden.

Trotz Aufforderung des Gerichts konnten sie allerdings keine Tagungsprogramme, Broschüren oder Ähnliches mehr beibringen, aus denen sich der berufliche Anteil der Conventions hätte ergeben können. Aufgrund dieses fehlenden Nachweises unterstellten die Finanzrichter eine private Mitveranlassung von nicht unerheblichem Umfang.

Genau diese Regelungen würden auch bei Einzelunternehmern gelten.

Hinweis: Dokumentieren Sie berufliche Reisen stets möglichst weitgehend und umfangreich. Können keine Belege beigebracht werden, hilft in der Regel ein selbstgeschriebenes „Reisetagebuch“.

Verkauf GmbH-Anteile

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Als Beschenkter hat man es vor dem Finanzamt teilweise nicht leicht, auch nicht beim Verkauf eines GmbH-Anteils. Man muss eine komplizierte Steuererklärung abgeben und Schenkungsteuer bezahlen. Im ärgsten Fall wird die Schenkungsteuer dann noch mit Einkommensteuer belegt. Sie meinen, das geht nicht? Doch: Im deutschen Steuerrecht ist das möglich.

Bestätigt hat das kürzlich das Finanzgericht Nürnberg (FG) – und zwar im Fall eines Gesellschafters, der einen GmbH-Anteil von seinem Vater unentgeltlich übertragen bekommen hatte. Dafür hatte er damals über 300.000 EUR Schenkungsteuer gezahlt. Später veräußerte er diesen Anteil mit Gewinn.

Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich in der Regel durch Abzug der Anschaffungs- und Veräußerungskosten vom Veräußerungspreis. Da der Gesellschafter durch die Schenkung keine Anschaffungskosten hatte, wurden bei der Berechnung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers – also seines Vaters – angesetzt. Die Schenkungsteuer, die der Sohn entrichtet hatte, wurde dagegen nicht dazugerechnet.

Im Ergebnis musste der Gesellschafter auf die zwar gezahlte, aber nicht als Anschaffungskosten anerkannte Schenkungsteuer im Zuge des Verkaufs noch einmal Einkommensteuer entrichten.

Das hat verschiedene Gründe: Einerseits schreibt das Gesetz vor, dass bei einer unentgeltlichen Übertragung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers angesetzt werden müssen. Und der Vater hatte ja keine Schenkungsteuer gezahlt. Andererseits sind Personensteuern wie die Schenkungsteuer generell vom Abzug ausgeschlossen. Schließlich hatte der Sohn die Schenkungsteuer nicht aufgewendet, um in den Besitz des GmbH-Anteils zu gelangen; sie war lediglich eine Konsequenz der Schenkung. Wirtschaftlich gesehen war die Schenkungsteuer außerdem keine Gegenleistung für den Erwerb.

Die Doppelbesteuerung im Urteilsfall fand das FG jedenfalls verfassungsrechtlich unbedenklich

Partnerschaftsgesellschaft: Arbeitgeberseitige Berufshaftpflichtversicherung führt nicht zu Arbeitslohn

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Sofern eine Rechtsanwalts-GmbH für sich selbst eine Berufshaftpflichtversicherung abschließt, muss sie die Versicherungsbeiträge nach einem neueren Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Arbeitslohn der angestellten Rechtsanwälte versteuern. Eine solche Versicherung löst nach Gerichtsmeinung keinen lohnsteuerrechtlich erheblichen Vorteil aus, da sie lediglich dem eigenen Versicherungsschutz der GmbH dient. Die Versicherung ist gesetzlich vorgeschrieben und Voraussetzung für die gewerbliche rechtsberatende Tätigkeit als Gesellschaft. Sie sichert keine Haftpflichtansprüche ab, die sich direkt gegen die angestellten Rechtsanwälte richten, so dass der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer weder Geld noch einen geldwerten Vorteil in Form eines Versicherungsschutzes zuwendet. Die sich aus der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) ergebende Verpflichtung der angestellten Rechtsanwälte, sich selbst gegen Haftpflichtgefahren zu versichern, bleibt unabhängig vom Abschluss einer arbeitgeberseitigen Versicherung bestehen.

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin (SenFin) weist in einer neuen Verfügung darauf hin, dass diese günstigen Urteilsgrundsätze auch für Berufshaftpflichtversicherungen gelten, die nach der BRAO für Partnerschaftsgesellschaften mit beschränkter Berufshaftung vorgeschrieben sind. Auch diese Gesellschaften müssen ihre eigenen Versicherungsbeiträge somit nicht als lohnsteuerpflichtigen Arbeitslohn ihrer Anwälte versteuern. Diese Behandlung beruht auf einem Beschluss der obersten Finanzbehörden der Länder und gilt bundesweit.

Hinweis: Im Zeitpunkt der Veröffentlichung der Verfügung war noch unklar, ob die Rechtsprechung auch für Zusammenschlüsse mehrerer Rechtsanwälte (z.B. Rechtsanwalts-GbRs) gilt, für die keine gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss einer eigenen Berufshaftpflichtversicherung besteht. Entsprechend wies die SenFin darauf hin, dass Einsprüche zu dieser Thematik ruhen. Mittlerweile hat der BFH jedoch entschieden, dass auch Rechtsanwalts-GbRs entsprechende Versicherungen nicht als Arbeitslohn versteuern müssen, so dass Einsprüche zu Gunsten der Gesellschaften erledigt werden können.

Betrieb einer Photovoltaikanlage: Kosten des Arbeitszimmers sind nicht (anteilig) absetzbar

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In einer vielbeachteten Grundsatzentscheidung aus 2015 hat der Große Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) entschieden, dass ein häusliches Arbeitszimmer nur dann steuerlich absetzbar ist, wenn es ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche und berufliche Zwecke genutzt wird. Ein anteiliger Abzug der Raumkosten ist nach Gerichtsmeinung nicht möglich, weil sich der tatsächliche Nutzungsumfang des Büros in der privaten Wohnung nicht überprüfen lässt.

Hinweis: Auch ein Nutzungstagebuch, in dem die Nutzung des Arbeitszimmers protokolliert wird, erkannte der BFH nicht als Grundlage für eine Kostenaufteilung an, weil diese Aufzeichnung nach Gerichtsmeinung denselben Beweiswert hat wie eine bloße Behauptung.

Unter Rückgriff auf diese Rechtsprechungsgrundsätze hat der BFH entschieden, dass der Betreiber einer Photovoltaikanlage die Kosten seines heimischen Büros nicht anteilig als Betriebsausgaben absetzen kann. Im Entscheidungsfall hatte der Betreiber erklärt, dass er in dem Raum die mit der Anlage zusammenhängenden Büroarbeiten erledigt. Das Finanzgericht München gestand ihm in der ersten Instanz noch einen hälftigen Abzug seiner Raumkosten zu. Der BFH hob das Urteil jedoch auf und erklärte, dass es sich bei dem Raum nicht um einen ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich genutzten Raum handelte, so dass ein Kostenabzug komplett ausscheidet.

Mit dieser Entscheidung wendet der BFH die zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergangene Grundsatzentscheidung des Großen Senats auch auf gewerbliche Einkünfte an.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Sie als Betreiber einer Photovoltaikanlage nur schwer einen Raumkostenabzug erreichen können, weil Sie allein durch die Verwaltung Ihrer Anlage keine (nahezu) ausschließlich berufliche bzw. betriebliche Nutzung des heimischen Büros begründen können. Die Finanzämter erkennen ein häusliches Arbeitszimmer derzeit nur bei einer privaten Mitnutzung von unter 10 % an. Bessere Chancen auf einen Kostenabzug haben Sie, wenn Sie in Ihrem Büro noch andere Einkünfte erzielen (z.B. aus selbständiger Tätigkeit). Sie können die umfassende berufliche bzw. betriebliche Nutzung des Raums leichter glaubhaft machen, so dass der Raum steuerlich zunächst als häusliches Arbeitszimmer anzuerkennen ist und die Kosten somit auf die verschiedenen Tätigkeiten aufgeteilt werden können.

Steuern und Mietvertrag mit Verwandten/Kindern

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Mietverträge unter nahen Angehörigen bieten die Möglichkeit, z. B. eigene Wohnungen günstiger als unter fremden Dritten an Verwandte zu vermieten, ohne dass die Ausgaben, die Sie für das Mietobjekt leisten, steuerlich verloren gehen. Dazu müssen Sie jedoch einige Formalien und steuerliche Regeln beachten. Verträge mit nahen Angehörigen werden vom Finanzamt häufig kritisch beleuchtet. Zum Teil werden diese Verträge aufgrund vermeidbarer Fehler bei der Durchführung, steuerlich nicht anerkannt und Ausgaben für das Mietobjekt können steuerlich dann nicht geltend gemacht werden.

Steuerrechtlich beanstandet werden z. B. solche Verträge, die unter Fremden in dieser Form nicht abgeschlossen und durchgeführt würden. Veranschaulichen möchten wir Ihnen dies durch folgendes Beispiel:

Beispiel: Ein Unternehmer mietet von seinem Vater für betriebliche Zwecke eine Halle an und zahlt dafür nur die Hälfte der ortsüblichen Miete. Dies würde ein fremder Vermieter nicht akzeptieren. Folge für den Vater: Er kann im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur 50 % der anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehen (vgl. auch Kapitel IV. 2.2).

Hinweise: Steuerzahlern steht es zwar grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse so zu gestalten, dass die Steuerbelastung möglichst gering ist. Allerdings prüft das Finanzamt, ob die Vertragsgestaltung einen Missbrauch der rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten darstellt. Bereits seit 2008 gelten hierbei verschärfte gesetzliche Bestimmungen, die bereits so manche Gestaltung zu Fall gebracht haben:

Beispiele: In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster vereinbarten Eltern mit ihrem Sohn, im Anschluss an einen Wohnungstausch, die Eigentumswohnungen wechselseitig zu vermieten. Wirtschaftliche oder sonst beachtliche außersteuerliche Gründe für diese Vereinbarung gab es nicht. Hierin sahen die Richter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten. Das sieht der Bundesfinanzhof auch bei Verträgen über die Vermietung von neu hergestellten und durch Teilungsvereinbarung errichteten Wohnungen, wenn die Beteiligten (Eltern und zwei Töchter) bereits im Zeitpunkt der Begründung des Sondereigentums die Absicht verfolgen, die vermieteten Wohnungen wechselseitig zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und keine wirtschaftlichen oder sonst beachtliche nicht steuerliche Gründe die gewählte Gestaltung rechtfertigen.

Sprechen Sie uns vor der Abfassung von neuen Mietverträgen mit nahen Angehörigen gerne an. Darüber hinaus sollten auch bestehende Mietverträge regelmäßig daraufhin überprüft werden, ob Änderungen durch die aktuelle Rechtsprechung oder aufgrund neuer Anweisungen der Finanzverwaltung erforderlich sind.

II.   Nahe Angehörige

Nahe Angehörige sind insbesondere

  • Verlobte,
  • Ehepartner, eingetragene Lebenspartner,
  • Eltern und Großeltern,
  • Kinder und Enkel,
  • Geschwister,
  • Schwager/Schwägerin und Nichten/Neffen,
  • Pflegeeltern und Pflegekinder.

Auch wenn sich Eheleute scheiden lassen, bleiben sie „nahe Angehörige“. Bei Verlobten erlischt die Angehörigeneigenschaft hingegen, wenn das Verlöbnis aufgehoben wird.

Hinweis: Ein mit dem Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag über eine Wohnung wird vom Finanzamt nicht anerkannt, wenn die Wohnung von den Lebenspartnern gemeinsam bewohnt wird. Das gilt auch für an den nichtehelichen Lebensgefährten vermietete Wohnräume im eigenen Einfamilienhaus.

III.  Anforderungen an Mietverträge

1.    Formale Pflichten

Verträge liegen dann vor, wenn beide Seiten sich über die üblichen und wesentlichen Bestandteile eines Vertrags geeinigt haben. Selbstverständlich dürfen nur gesetzlich zulässige Vereinbarungen getroffen werden; anderenfalls sind die Regelungen unwirksam.

Beispiel: Ein Ehepaar, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, bespricht mit den Schwiegereltern, dass diese im Haus eine Wohnung beziehen dürfen. Solange weder die Lage der Wohnung (z. B. Erdgeschoss), der Einzugstermin noch die Höhe der Miete und Nebenkosten einvernehmlich geregelt sind, besteht kein Mietvertrag.

Hinweise: Mietverträge dürfen auf keinen Fall einfach „rückdatiert“ werden, da sonst zum einen der Vertrag nichtig ist und zum anderen ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung droht. Eine mündliche Vereinbarung kann jedoch zu einem späteren Zeitpunkt schriftlich bestätigt werden.

Die Schriftform ist zu Beweiszwecken (nicht nur wegen des Finanzamts) immer sinnvoll.

2.    Vertragsfreiheit kontra Fremdvergleich

Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit, d. h., die Vertragsparteien können alle rechtlich zulässigen Inhalte so festlegen, wie sie dies möchten. Steuerrechtlich ist dabei jedoch stets der bereits angesprochene Fremdvergleich zu beachten:

Beispiele: Sie können also z. B. Mietverträge abschließen, bei denen der Mieter nur die üblichen Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung bezahlt, jedoch keine „Kaltmiete“. Steuerrechtlich wird das Finanzamt das nicht akzeptieren, weil dies unüblich ist. Ein Werbungskostenabzug ist also hier nicht möglich.

Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen über Räume für die Ausübung einer selbständigen Tätigkeit hält laut Bundesfinanzhof einem Fremdvergleich nicht stand, wenn als Mietentgelt die Überlassung des jeweiligen Geschäftswagens des Unternehmers zur Nutzung vereinbart wird. Damit kann der Unternehmer keinen Betriebsausgabenabzug geltend machen.

Hinweis: Hilfreich als Vorlage bzw. Checkliste können „Vertragsmuster“ sein, die für untereinander fremde Vertragsparteien gefertigt wurden. Diese können dann im steuerrechtlich zulässigen Rahmen individuell angepasst werden.

3.    Durchführung der Mietverträge

Wichtig ist, dass die vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten auch tatsächlich genau so durchgeführt werden, wie dies im Vertrag festgelegt wurde. Ein nach Form und Inhalt einwandfrei abgeschlossener Mietvertrag darf nicht nur „auf dem Papier“ existieren; er muss „gelebt“ werden.

Hinweis: Mietverträge sollten nie nur „zum Schein“ abgeschlossen werden. Zum einen erkennt das Finanzamt solche Verträge nicht an, zum anderen droht im Zweifelsfall wiederum ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung.

Beispiele: Schädlich aus Sicht der Finanzverwaltung ist etwa eine unregelmäßige Zahlung von Mieten. Das würden Sie bei einem fremden Mieter ja auch nicht akzeptieren. So hat das Finanzgericht München ein Mietverhältnis zwischen zwei Brüdern nicht akzeptiert, weil kein schriftlicher Mietvertrag vorlag, der Mietzins „nach Kassenlage“ gezahlt wurde auch und kein lückenloser Nachweis über die Mietzahlungen erbracht werden konnte. Von einer Scheinhandlung geht das Finanzamt zudem aus, wenn der Vermieter dem Mieter das Geld für die jeweilige Miete im Voraus zur Verfügung stellt, oder wenn die Miete nach Eingang auf dem Konto zeitnah wieder an den Mieter zurückgezahlt wird. Das Finanzgericht Hamburg hat die kurzfristige Vermietung nicht abgeschlossener Wohnungen im Selbstgenutzten Haus an Angehörige steuerlich nicht anerkannt.

IV. Praxishinweise zu Mietverträgen

1.    Wichtige Inhalte und Maßnahmen

Ein Mietvertrag regelt – juristisch ausgedrückt – die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zahlen. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht.

Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Mieter über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind.

Wohnraum-Mietverträge, die ohne Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, gelten als für unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Befristung auf z. B. zwei Jahre ist bei einem mündlich geschlossenen Vertrag nicht möglich. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Mieter und Vermieter müssen aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben.

Hinweise: Bei der Durchführung des Mietvertrags kommt es vor allem auf die regelmäßige und pünktliche Mietzahlung an; es empfiehlt sich ein Dauerauftrag. So hat das Finanzgericht Baden-Württemberg ein Mietverhältnis zwischen Angehörigen steuerlich nicht anerkannt, weil die Hauptpflichten des Mietvertrags nicht von vornherein klar und eindeutig vereinbart worden sind und keine Zahlungsnachweise für die Miete vorgelegt werden konnten.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier unterstellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zurückfließen.

Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abgerechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird daher nur ausnahmsweise bei einmaliger versehentlicher Verspätung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Vermietung und Verpachtung dennoch anerkennen.

Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche Musterverträge.

Die Vertragsfreiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fiskus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlassung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfte Erzielungsabsicht des Vermieters an.

2.    Relevante Beispiele und steuerliche Regeln

2.1  Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken

Hier müssen Sie bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses besonders aufpassen:

  • Bewohnt ein Angehöriger Ihre Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskostenabzug Ihrerseits und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. Sie können z. B. Finanzierungszinsen und Abschreibungsbeträge nicht geltend machen.
  • Darüber hinaus hat der Gesetzgeber Folgendes festgelegt:

 

  • Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei langfristig aus der Vermietung einen Gewinn zu erzielen, entfällt.
  • Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung aus Sicht des Finanzamts in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar.

Hinweise: Als ortsübliche Marktmiete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert. Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten. Einen Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie z. B. beim Wohnungsamt.

Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteilte das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden.

Damit Sie im Laufe der Jahre nicht versehentlich unter die 66 %-Grenze geraten (Mietpreisniveau steigt in vielen Städten), sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das ist möglich, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

2.2  Eigentümer vermietet private Immobilie zur betrieblichen Nutzung

Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepartner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der ortsüblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.

Hinweis: Gewerberaum-Mietspiegel gibt es eher selten. Relevante Daten können Sie aber vor Ort von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten und Immobilienbewertung bekommen.

2.3      Mietverträge mit studierenden Kindern

Studierende Kinder sind regelmäßig ihren Eltern gegenüber unterhaltsberechtigt. Unterkünfte für Studenten sind in Großstädten meist sehr teuer. Als Steuerspar-Modell können Eltern eine Wohnung kaufen und an ihre studierenden Kinder vermieten. Dabei ist (s. o. Kapital VI. 2.1) zu beachten, dass die Kinder an ihre Eltern mindestens 66 % der ortsüblichen Miete regelmäßig und pünktlich überweisen.

Dabei ist es unerheblich, wenn Eltern z. B. ihrem Kind einen höheren Geldbetrag schenken, mit dem es dann sein Studium inkl. Miete, Lebenshaltung finanzieren muss. Der Bundesfinanzhof hat es auch nicht beanstandet, wenn Eltern dem studierenden Kind einen monatlichen Barunterhalt leisten, mit dem das Kind die Miete bezahlt und mit dem Rest seinen laufenden Lebensunterhalt bestreiten kann.

Hinweis: Wenn Eltern die gekaufte Wohnung nach Ende des Studiums ihres Kindes dann weitervermieten (insgesamt zehn Jahre) können sie diese in vielen Studienorten sogar gewinnbringend verkaufen. Der Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf der zehn Jahre laut aktueller Gesetzeslage steuerfrei.

Rechnungsanforderungen und Vorsteuerabzug

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I.    Bedeutung der Rechnung für den Vorsteuerabzug

Als Unternehmer können Sie die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, wenn die Leistung für Ihr Unternehmen erbracht worden ist und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt. Der Vorsteuerabzug ist außerdem möglich, wenn Sie vor Leistungserbringung aufgrund einer ordnungsgemäßen Rechnung eine Anzahlung leisten (vgl. Kap. IV. 5.).

Die Finanzämter prüfen bei Außen- oder Umsatzsteuer-Sonderprüfungen sehr gründlich, ob die Rechnungen alle

Voraussetzungen für einen Vorsteuerabzug erfüllen. Ist dies nicht der Fall, droht eine Rückforderung der geltend gemachten Vorsteuer sowie eine Verzinsung der Steuernachzahlung von 6 % pro Jahr.

II.   Begriff und Form der Rechnung

1.    Begriff der Rechnung

Jedes Dokument, mit dem über eine Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet wird, ist eine Rechnung. Es kommt also nicht darauf an, ob dieses Dokument als Rechnung bezeichnet wird. Auch ein Vertrag kann eine Rechnung darstellen, wenn er die erforderlichen Angaben enthält (vgl. Kap. III.). Fehlen in dem Vertrag erforderliche Angaben, müssen diese in anderen Unterlagen enthalten sein, auf die im Vertrag hinzuweisen ist. Zu Verträgen bei Dauerleistungen vgl. Kap. IV. 4. Eine Rechnung kann auch aus mehreren Dokumenten bestehen. Allerdings muss dann in einem der Dokumente das Entgelt und der hierauf entfallende Umsatzsteuerbetrag zusammengefasst angegeben werden. Zudem sind in diesem Dokument alle anderen Dokumente zu bezeichnen, aus denen sich die übrigen Pflichtangaben ergeben. Papiere, die ausschließlich den Zahlungsverkehr betreffen (z. B. Mahnungen oder Kontoauszüge) und Lieferscheine sind hingegen keine Rechnungen. Rechnungen können in Papierform oder per Telefax erstellt sowie elektronisch übermittelt werden.

2.    Elektronische Rechnung

Elektronische Rechnungen sind z. B. Rechnungen, die per E-Mail versendet werden, wobei die Rechnung entweder direkt in der E-Mail enthalten oder aber als Word- oder PDF-Datei angehängt sein kann. Zu den elektronischen Rechnungen zählen zudem solche, die als Web-Download heruntergeladen werden können bzw. per Computer-Fax, Faxserver, DE-Mail oder E-Post übersandt werden. Eine elektronische Übermittlung der Rechnung bedarf der Zustimmung des Leistungsempfängers. Dazu genügt ein allgemeines Einvernehmen zwischen Leistungsempfänger und Rechnungsaussteller, dass die Rechnung elektronisch übermittelt wird. Dieses Einvernehmen kann etwa aufgrund einer Rahmenvereinbarung bzw. AGB oder aber auch nachträglich durch Bezahlung der Rechnung erteilt werden. Es genügt damit sogar eine stillschweigende Handhabung.

Hinweis: Inhaltlich müssen elektronische Rechnungen die gleichen Pflichtangaben enthalten wie Papierrechnungen (vgl. Kap. III.). Es wird also nur die Form und Übermittlung der Rechnung vereinfacht, nicht aber ihr Inhalt.

3.    Echtheit und Unversehrtheit

Der Vorsteuerabzug setzt die Echtheit der Rechnungs­herkunft , die Unversehrtheit des Inhalts und ihre Lesbarkeit (ggf. nach Konvertierung) voraus. Hierzu müssen Sie als Leistungsempfänger anhand eines innerbetrieblichen Kontrollverfahrens sicherstellen, dass Sie nur die Rechnungen bezahlen, zu deren Bezahlung Sie verpflichtet sind. Die Anforderungen an dieses Kontrollverfahren sind allerdings nicht hoch: Sie können also ein gewöhnliches Rechnungsprüfungssystem verwenden; auch ein manueller Abgleich mit der Bestellung und ggf. dem Lieferschein genügt. Bei einer inhaltlich zutreffenden Rechnung unterstellt die Finanzverwaltung zugunsten des Unternehmers ein korrektes innerbetriebliches Kontrollverfahren.

Hinweis: Bei elektronischen Rechnungen kann der leistende Unternehmer die elektronische Rechnung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur, ggf. mit Anbieter-Akkreditierung nach dem Signaturgesetz, versehen oder die Rechnung im Wege des EDI-Verfahrens (Elektronischer Datenaustausch gemäß den europarechtlichen Vorgaben) übermitteln. In diesem Fall werden die Echtheit, Unversehrtheit und Lesbarkeit von Gesetzes wegen unterstellt.

4.    Verpflichtung zur Erstellung der Rechnung

Erbringen Sie als Unternehmer Leistungen sind Sie aufgrund des Vertragsverhältnisses zivilrechtlich verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen. Andernfalls kann der Leistungsempfänger seinen Anspruch auf Erteilung einer Rechnung vor dem Zivilgericht durchsetzen. Zwar besteht auch aufgrund des Umsatzsteuergesetzes in der Regel eine Verpflichtung des leistenden Unternehmers zur Rechnungserteilung. Diese umsatzsteuerliche Verpflichtung ist für den Leistungsempfänger allerdings nicht einklagbar, sondern betrifft nur das Verhältnis zwischen dem leistenden Unternehmer und dem Finanzamt.

III.  Pflichtangaben in der Rechnung

1.    Anschrift und Name des leistenden Unternehmers

Der leistende Unternehmer (Rechnungsaussteller) muss in der Rechnung seinen vollständigen Namen und seine vollständige Anschrift angeben. Diese Angaben müssen eine eindeutige und leicht nachprüfbare Feststellung des leistenden Unternehmers ermöglichen. Zulässig sind auch Abkürzungen, Buchstaben, Zahlen oder Symbole, wenn ihre Bedeutung in der Rechnung oder aber in anderen Unterlagen eindeutig festgelegt ist. Handelt es sich bei dem leistenden Unternehmer um eine GmbH in Gründung, muss sich dies aus der Rechnung ergeben (z. B. durch einen Zusatz „i. G.“). Anderenfalls ist die Rechnung fehlerhaft.

2.    Name und Anschrift des Leistungsempfängers

Des Weiteren muss die Rechnung den vollständigen Namen und die Anschrift des Leistungs- und Rechnungsempfängers enthalten. Insbesondere Kapital- und Personengesellschaften sollten genau darauf achten, dass sie – und nicht ihre Gesellschafter – in der Rechnung als Leistungsempfänger bezeichnet werden. Zudem muss die Rechtsform der Gesellschaft genau bezeichnet werden, falls sich bei Angabe einer anderen Rechtsform eine Verwechselungsgefahr ergeben könnte.

Beispiel: Die beiden Gesellschafter der Müller & Schmidt OHG sind auch an der Müller & Schmidt GmbH beteiligt. Der Lieferant stellt für eine Lieferung an die Müller & Schmidt OHG eine Rechnung an die Müller & Schmidt GmbH aus. Die Rechnung ist wegen der falschen Rechtsformangabe fehlerhaft, weil sie zu einer Verwechselung beider Unternehmen führen kann. Anschriften mit einem c/o-Zusatz gelten nur dann als betriebliche Anschrift des Leistungsempfängers, wenn er unter der „c/o“-Anschrift über eine Zweigniederlassung, eine Betriebsstätte oder einen Betriebsteil verfügt.

3.    Angabe der Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

In der Rechnung muss entweder die Steuernummer oder die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des leistenden Unternehmers angegeben werden. Eine sog. Wv-Nummer (Wiedervorlage-Nummer), die das Finanzamt verwendet, bevor es eine Steuernummer zuteilt, genügt dazu nicht.

Rechnungsaussteller, die sowohl im eigenen Namen Leistungen erbringen (sog. Eigengeschäft) als auch in fremdem Namen und für fremde Rechnung Umsätze vermitteln (vermittelter Umsatz) wie z. B. Tankstellenbetreiber, die zwar Süßwaren in eigenem Namen verkaufen, das Benzin aber im Namen und auf Rechnung der Mineralölgesellschaft verkaufen, müssen bei Eigenumsätzen ihre eigene Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben, bei vermittelten Umsätzen hingegen die des leistenden Unternehmens.

4.    Rechnungsdatum

Die Rechnung muss ein Rechnungsdatum (Ausstellungsdatum) ausweisen.

5.    Fortlaufende Rechnungsnummer

Eine fortlaufende Rechnungsnummer soll sicherstellen, dass die Rechnung einmalig ist. Die Rechnungsnummer bzw. der Nummernkreis muss zwar fortlaufend sein, aber nicht lückenlos. Auf welche Weise die Rechnungsnummer erstellt wird, ist unerheblich: So ist z. B. eine Kombination von Buchstaben und Zahlen zulässig. Sie können auch mehrere sog. Nummernkreise für zeitlich, geografisch oder organisatorisch abgegrenzte Bereiche schaffen, indem Sie z. B. für bestimmte Kundenkreise, Länder oder Zeiträume einen Zusatz zur Rechnungsnummer bildet.

Beispiel: U fängt jedes Quartal mit der Rechnungsnummer 1 an, fügt aber je nach Quartal eine I, II, III oder IV sowie das Jahr hinzu.

6.    Beschreibung der erbrachten Leistung

Bei einer Warenlieferung muss in der Rechnung die Art, d.h. die handelsübliche Bezeichnung, sowie die Menge der gelieferten Gegenstände genannt werden. Bei einer sonstigen Leistung (Dienstleistung) sind Art und Umfang der Leistung zu bezeichnen. Die Bezeichnung muss dabei so genau sein, dass die erbrachte Lieferung oder sonstige Leistung eindeutig und leicht nachprüfbar festgestellt werden kann. Ausreichend sind handelsübliche Sammelbezeichnungen wie etwa „Büromöbel“, „Spirituosen“, „Schnittblumen“ oder „Kurzwaren“. Unzureichend sind aber:

  • bei sonstigen Leistungen allgemeine Leistungsbeschreibungen (wie z. B. „für technische Beratung“, „Fliesenarbeiten“, „Trockenbauarbeiten“, „Außenputzarbeiten“ oder „Personalgestellung“ ohne nähere Angaben);
  • bei Warenlieferungen Bezeichnungen, die Gruppen unterschiedlicher Gegenstände umfassen (z. B. „unser gesamter Warenbestand“, „Geschenkartikel“ oder „Stahl“ ohne nähere Bezeichnung).

Ausreichend ist in diesen Fällen allerdings, wenn sich die erbrachte Leistung aus weiteren Geschäftsunterlagen ergibt, z. B. einem Rahmenvertrag. In der Rechnung muss dann aber hierauf ausdrücklich Bezug genommen werden.

7.    Zeitpunkt der Leistung

Neben dem Rechnungsdatum (vgl. Kap. III. 4.) muss die Rechnung auch den Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung ausweisen; dabei genügt die Angabe des Monats. Diese Angabe ist selbst dann erforderlich, wenn der Leistungszeitpunkt mit dem Rechnungsdatum identisch ist (wie z. B. bei Barrechnungen). Es genügt dann jedoch der Hinweis: „Leistungsdatum entspricht Rechnungsdatum“.

Der Zeitpunkt der Ausführung bestimmt sich nach den folgenden Grundsätzen:

  • Bei Abholung der Ware durch den Leistungsempfänger kommt es auf den Zeitpunkt der Übergabe, d. h. der Abholung, an.
  • Bei einer Versendung oder Beförderung der Ware durch den Lieferer, Abnehmer oder Dritten (z. B. einen Spediteur), ist der Beginn der Versendung oder Beförderung maßgeblich.
  • Bei einer sonstigen Leistung (Dienstleistung) ist der Zeitpunkt der Vollendung der sonstigen Leistung entscheidend. Erstreckt sich die Dienstleistung über mehrere Monate oder Jahre, genügt insoweit die Angabe des gesamten Leistungszeitraums (z. B. „1. 1. 2016 bis 31. 12. 2016“).

Ein Lieferschein ersetzt nicht die Angabe des Leistungszeitpunkts in der Rechnung. Allerdings kann in der Rechnung auf den Lieferschein ausdrücklich verwiesen werden, wenn hieraus wiederum der Zeitpunkt der Lieferung ersichtlich ist; das Datum der Ausstellung des Lieferscheins genügt dagegen nicht.

8.    Entgelt

In der Rechnung muss das Entgelt, d. h. der Nettobetrag, angegeben werden. Gelten für einzelne Leistungen unterschiedliche Steuersätze oder sind sie steuerbefreit, ist das Entgelt entsprechend aufzuteilen.

Bei Skontovereinbarungen genügt eine Angabe wie z. B. „2 % Skonto bei Zahlung bis zum …“. Nicht erforderlich ist also, dass das Skonto mit seinem Betrag ausgewiesen wird. Bestehen schriftliche Rabatt- und Bonusvereinbarungen, ist es ausreichend, wenn in der Rechnung auf die Rabatt- bzw. Bonusvereinbarung hingewiesen wird (z. B. „Es gilt die Bonusvereinbarung vom …“). Der Unternehmer muss diese Vereinbarung aber auf Nachfrage ohne Zeitverzögerung vorlegen können.

9.    Steuersatz und Steuerbetrag

Aus der Rechnung müssen sich der Steuersatz (z. B. 19 %) und der Steuerbetrag, also die eigentliche Umsatzsteuer, ergeben.

Beispiel:

Entgelt                                                  1.000 €

zzgl. Umsatzsteuer 19 %                      190 €

Gesamtbetrag                                                       1.190 €

Vereinfachungen gibt es bei sog. Kleinbetragsrechnungen (vgl. Kap. IV. 1.).

Bei einer steuerfreien Leistung ist auf die Steuerbefreiung hinzuweisen. Statt der Angabe der entsprechenden Gesetzesnorm kann der Grund für die Steuerbefreiung auch umgangssprachlich formuliert werden (z. B. „steuerfrei wegen Krankentransports“).

Hinweis: Besonderheiten bestehen für Hotelbesitzer, die sowohl ermäßigte Übernachtungsleistungen als auch nicht ermäßigte sonstige Leistungen (z. B. Wellness oder Verpflegung) anbieten: Sie können bestimmte nicht ermäßigte Leistungen in einem Sammelposten „Business-Package“ oder „Service-Pauschale“ zusammenfassen, der mit 20 % des Pauschalpreises angesetzt werden kann und dann mit 19 % besteuert wird.

  1. Weitere Angaben

Weitere Angaben sind erforderlich, wenn mittels Gutschrift abgerechnet wird (vgl. Kap. IV. 3.) oder wenn Privatpersonen zur Aufbewahrung der Rechnung verpflichtet sind (vgl. Kap. VI.). Bei bestimmten Gebrauchtgegenständen kann ein Wiederverkäufer von der sog. Differenzbesteuerung Gebrauch machen. Hier wird lediglich die Differenz zwischen seinem Verkaufspreis und dem eigenen Einkaufspreis der Umsatzsteuer unterworfen. In diesem Fall muss darauf in der Rechnung durch den Zusatz „Sonderregelung für Reisebüros“ oder „Gebrauchtgegenstände/Sonderregelung“ oder „Sammlungsstücke und Antiquitäten/Sonderregelung“ bzw. durch eine entsprechende Formulierung in einer anderen EU-Sprache hingewiesen werden. Bei zahlreichen Leistungen an Unternehmer in anderen EU-Staaten muss der Unternehmer sowohl seine eigene Umsatzsteuer-Identifikationsnummer als auch die des ausländischen Leistungsempfängers angeben.

IV. Besonderheiten

1.    Kleinbetragsrechnungen

Vereinfachungen sind bei Kleinbetragsrechnungen möglich; dies sind Rechnungen bis zu einem Gesamtbetrag von 150 €. Hier genügen folgende Angaben:

  • der vollständige Name und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers (vgl. Kap. III. 1.),
  • das Ausstellungsdatum (vgl. Kap. III. 4.),
  • Bezeichnung der erbrachten Leistung (vgl. Kap. III. 6.),
  • das Entgelt und der Umsatzsteuerbetrag in einer Summe, d. h. der Bruttobetrag, sowie
  • der Steuersatz bzw. bei einer Steuerbefreiung der Hinweis auf die Steuerbefreiung, z. B. „umsatzsteuerfrei wegen Blindenumsätzen“ (vgl. Kap. III. 9.).

Diese Vereinfachungen gelten aber nicht bei Versandhandelslieferungen innerhalb des EU-Gemeinschaftsgebiets, bei innergemeinschaftlichen Lieferungen und bei einer Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers (s. Kap. IV. 7.).

2.    Fahrausweise

Vereinfachungen gibt es auch bei Fahrausweisen. Sie berechtigen zum Vorsteuerabzug, wenn folgende Angaben enthalten sind:

  • der vollständige Name und die vollständige Anschrift des Beförderungsunternehmers (vgl. Kap. III. 1.), wobei hier eine allgemein übliche Kurzform genügt (z. B. „DB“ für Deutsche Bahn oder „BVG“ in Berlin),
  • das Ausstellungsdatum (vgl. Kap. III. 4.),
  • das Entgelt und der Umsatzsteuerbetrag in einer Summe (Bruttobetrag) sowie
  • der Steuersatz, wenn die Beförderungsleistung nicht ermäßigt besteuert wird; eine ermäßigte Besteuerung von 7 % gilt nur bei Beförderungen innerhalb einer Gemeinde oder bei einer Beförderungsstrecke von bis zu 50 km. Bei Eisenbahnfahrscheinen kann statt des Steuersatzes die Tarifentfernung angegeben werden.

Besonderheiten bestehen bei grenzüberschreitenden Beförderungen, über die wir Sie bei Bedarf gerne informieren.

3.    Umsatzsteuerliche Gutschriften

Die Vertragspartner können vereinbaren, dass die Leistung durch eine Gutschrift des Leistungsempfängers abgerechnet wird. Bei dieser umsatzsteuerlichen Gutschrift handelt es sich also nicht um eine kaufmännische Gutschrift im Sinne einer Korrektur bzw. Stornorechnung aufgrund einer fehlerhaften Lieferung. Umsatzsteuerliche Gutschriften, mit denen der Leistungsempfänger gegenüber dem leistenden Unternehmer abrechnet, müssen ausdrücklich als „Gutschrift“ bezeichnet werden. Die Bezeichnung als „Rechnung“ oder „Abrechnung“ reicht nicht aus, um die Vorsteuer geltend machen zu können. Bei Vertragsbeziehungen mit EU-Ausländern kann auch der entsprechende ausländische Begriff verwendet werden. Die Gutschrift ist nur wirksam, wenn die Abrechnung durch Gutschrift vorher vereinbart wird, sie dem leistenden Unternehmer übermittelt wird und dieser nicht widerspricht.

Hinweis: Ist das Verhältnis zum leistenden Unternehmer angespannt, ist die Abrechnung per Gutschrift riskant, weil ein Widerspruch des leistenden Unternehmers den Vorsteueranzug des Ausstellers der Gutschrift gefährdet.

Im Übrigen muss die Gutschrift die gleichen Pflichtangaben enthalten wie eine Rechnung des leistenden Unternehmers. Daher ist auch die Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnum­mer des leistenden Unternehmers anzugeben (Gutschriftempfänger; vgl. Kap. III. 3.), nicht die des Ausstellers der Gutschrift (Leistungsempfängers); hierzu muss der leistende Unternehmer seine Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer dem Aussteller der Gutschrift mitteilen. Die Rechnungsnummer (vgl. Kap. III. 5.) wird aber durch den Gutschriftaussteller vergeben.

4.    Verträge über Dauerleistungen als Rechnungen

Verträge gelten als Rechnungen, wenn sie die erforderlichen Pflichtangaben enthalten. Denkbar ist dies z. B. bei einem Wartungs- oder Mietvertrag. In dem Vertrag muss dann die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des leistenden Unternehmers angegeben werden. Statt einer fortlaufenden Rechnungsnummer genügt auch eine Vertragsnummer, bei einem Mietvertrag also eine Wohnungs- oder Mieternummer. Fehlen erforderliche Angaben, müssen diese in anderen Unterlagen enthalten sein, auf die im Vertrag hinzuweisen ist.

Hinweis: Verträge, die monatliche Leistungen beinhalten (z. B. Miet- oder Wartungsverträge), enthalten zumeist zwar das monatliche Entgelt und die Umsatzsteuer, weisen aber nicht den jeweiligen Leistungszeitraum (z. B. September 2012) aus. Der Vertrag gilt in diesen Fällen nur dann als Rechnung, wenn sich der jeweilige Leistungszeitraum aus den monatlichen Zahlungsbelegen bzw. aus den Überweisungsträgern ergibt und diese darüber hinaus vorgelegt werden können.

5.    Anzahlungen

Wird vor Ausführung der Leistung eine Rechnung über eine Anzahlung erstellt, muss sie ebenfalls die Pflichtangaben enthalten. Statt des Zeitpunkts der (künftigen) Leistung ist jedoch der Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts anzugeben, falls dieser feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt. Hier genügt es, den Kalendermonat der Vereinnahmung zu benennen. Außerdem ist in der Rechnung anzugeben, dass die Leistung noch nicht erbracht worden ist.

6.    Organschaften

Bei einer Organschaft werden Organträger und Organgesellschaften umsatzsteuerlich als ein (gemeinsamer) Unternehmer behandelt. Daher sind Rechnungen innerhalb der Organschaft umsatzsteuerlich nicht erforderlich. Wird trotzdem eine Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis erstellt, ist dies umsatzsteuerlich unschädlich. Bei Rechnungen an den Leistungsempfänger muss die Organgesellschaft ihre eigene bzw. die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Organträgers angeben. Alternativ kann auch die Steuernummer des Organträgers genannt werden.

7.    Reverse Charge (Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers)

In bestimmten Fällen schuldet der Leistungsempfänger – und gerade nicht der leistende Unternehmer – die Umsatzsteuer.

Beispiele: Bauleistungen an andere Bauunternehmer, Werklieferungen oder sonstige Leistungen eines im Ausland ansässigen Unternehmers, Lieferungen von Schrott und Altmetallen an andere Unternehmer, Lieferungen von Mobilfunkgeräten, Spielkonsolen oder Tablets an andere Unternehmer zu einem Gesamtlieferpreis von mindestens 5.000 €, Edelmetalle im Wert von mindestens 5.000 €, Leistungen von Gebäude- und Fensterreinigern an andere Reinigungsunternehmen.

Bei Bauleistungen schuldet der Leistungsempfänger (Auftraggeber) die Umsatzsteuer, wenn er selbst nachhaltig entsprechende Bauleistungen erbringt. Eine nachhaltige Bautätigkeit ist zu bejahen, wenn der Leistungsempfänger mindestens zehn Prozent seines Weltumsatzes als Bauleistungen erbringt. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, entscheidet das Finanzamt durch eine Bescheinigung, die der Leistungsempfänger beantragen kann und deren Gültigkeit maximal drei Jahre beträgt.

Hinweis: Auch Unternehmensgründer oder Unternehmen, die erstmalig Bauleistungen ausführen wollen, können eine solche Bescheinigung beantragen. Sie wird erteilt, wenn der Unternehmer nach außen erkennbar mit den ersten Handlungen zur nachhaltigen Erbringung von Bauleistungen begonnen hat und die Bauleistungen voraussichtlich mehr als zehn Prozent seines Weltumsatzes betragen werden.

Bauträger, die ausschließlich eigene Grundstücke bebauen und anschließend verkaufen, erhalten die Bescheinigung nicht, da die Bebauung und der Verkauf eigener Grundstücke keine Bauleistung ist, sondern eine Lieferung darstellt. Sobald die Bescheinigung erteilt worden ist, ist der Leistungsempfänger in jedem Fall Schuldner der Umsatzsteuer. Dies gilt selbst dann, wenn er die Bescheinigung nicht gegenüber dem leistenden Bauunternehmer verwendet. Er muss also die Umsatzsteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen. Der leistende Bauunternehmer erhält vom Leistungsempfänger nur den Nettobetrag, braucht aber aufgrund der Bescheinigung keine Inanspruchnahme durch das Finanzamt zu befürchten.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für Gebäudereinigungen.

Hinweis: In Zweifelsfällen können sich die Vertragspartner auf einen Vertrauensschutz berufen, wenn sie zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Leistungsempfänger Schuldner der Umsatzsteuer geworden ist. Der Leistungsempfänger bleibt dann Steuerschuldner.

Ist das Reverse-Charge-Verfahren anwendbar, muss der leistende Unternehmer dem anderen Unternehmer eine Rechnung ausstellen, die die im Abschn. III. genannten Pflichtangaben mit Ausnahme des Steuerbetrags und Steuersatzes (Abschn. III. 9.) enthalten muss. Zudem muss er in der Rechnung durch die Angabe „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers” (oder durch eine entsprechende Übersetzung in einer anderen EU-Sprache) darauf hinweisen, dass der Leistungsempfänger Steuerschuldner ist. Der Leistungsempfänger hat dann zwar die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen, kann aber gleichzeitig die Vorsteuer in gleicher Höhe geltend machen.

V.  Fehlerhafte Rechnungen und Berichtigung

1.    Folgen fehlerhafter Rechnungen

Fehlen die Pflichtangaben oder sind sie falsch, wird der Vorsteuerabzug grundsätzlich versagt (vgl. hierzu aber auch Kap. V. 2.). Die Finanzverwaltung gewährt allerdings den Vorsteuerabzug für den Fall, dass in der Rechnung eine falsche Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angegeben wurde und der Leistungsempfänger dies nicht erkennen konnte oder dass es sich um kleinere Schreibfehler beim Namen, der Anschrift oder der Leistungsbeschreibung handelt.

Hinweis: Bei anderen fehlerhaften Rechnungsangaben kann das Finanzamt aus Billigkeitsgründen den Vorsteuerabzug gewähren, wenn der Rechnungsempfänger die Fehlerhaftigkeit der Angaben in der Rechnung nicht erkennen konnte.

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn dem Leistungsempfänger ein überhöhter Umsatzsteuersatz in Rechnung gestellt wird (d. h. ein Umsatzsteuersatz von 19 % statt – richtigerweise – von 7 %). In diesem Fall kann der Leistungsempfänger nur die Umsatzsteuer in Höhe von 7 % auf den in der Rechnung ausgewiesenen Nettobetrag als Vorsteuer geltend machen. Der Vorsteuerabzug bleibt ausgeschlossen, wenn dem Unternehmer zu Unrecht Umsatzsteuer für eine umsatzsteuerfreie oder für eine nicht umsatzsteuerbare Leistung in Rechnung gestellt wird oder wenn dem Unternehmer von einem Nicht-Unternehmer Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wird.

2.    Berichtigung

Eine Rechnung, in der einzelne Pflichtangaben fehlen oder unzutreffend sind, kann berichtigt werden. Die Berichtigung kann entweder durch Ausstellung einer neuen Rechnung erfolgen oder aber durch Ergänzung bzw. Korrektur nur der fehlenden oder unzutreffenden Angaben. In der Berichtigung muss ein eindeutiger Bezug auf die fehlerhafte Rechnung erfolgen.

Hinweis: Die Rechnung sollte unmittelbar nach Erhalt daraufhin überprüft werden, ob sie alle erforderlichen Angaben enthält und zutreffend ist. Ist die Rechnung nicht ordnungsgemäß, sollte der Rechnungsempfänger vor der Bezahlung umgehend eine Berichtigung verlangen. Je später die Rechnungsberichtigung in Angriff genommen wird, desto schwieriger wird dies (weil z. B. der leistende Unternehmer seinen Geschäftssitz verlegt hat und nicht mehr auffindbar ist oder in Insolvenz gegangen ist).

Die Berichtigung muss durch den Rechnungsaussteller vorgenommen werden, nicht durch den Leistungs- und Rechnungsempfänger. Nur bei Gutschriften (vgl. Kap. IV. 3.) erfolgt die Berichtigung durch den Aussteller der Gutschrift. Noch nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob eine Berichtigung auf das ursprüngliche Rechnungsdatum zurückwirkt. Hierzu ist ein Verfahren beim Europäischen Gerichtshof anhängig, das in Kürze entschieden wird; voraussichtlich wird eine rückwirkende Berichtigung zugelassen werden.

VI. Aufbewahrung von Rechnungen

Der Unternehmer muss sowohl Papierrechnungen als auch elektronische Rechnungen, die er erhalten hat, zehn Jahre lang aufbewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem 31. 12. des Kalenderjahres, in dem die Rechnung ausgestellt wird. Sie verlängert sich, soweit die Festsetzungsfrist  noch nicht abgelaufen ist (z. B. wegen eines noch laufenden Klageverfahrens). Papierrechnungen müssen während des gesamten Zeitraums lesbar sein. Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen sind nicht zulässig.

Hinweis: Wird die Rechnung per Telefax übermittelt und auf Thermo-Papier ausgedruckt, besteht die Gefahr, dass die Schrift vor Ablauf der Aufbewahrungsfrist verblasst. Das Telefax sollte daher kopiert und die Kopie aufbewahrt werden. Die auf Thermopapier ausgedruckte Rechnung muss dann nicht aufgehoben werden.

Papierrechnungen können auch elektronisch gespeichert werden. Es gelten dann besondere Anforderungen an die Lesbarkeit und Einsichtnahme durch die Finanzverwaltung.

Elektronische Rechnungen (vgl. Kap. II. 2.) müssen während der Aufbewahrungsfrist so gespeichert werden, dass sie nicht nur lesbar, sondern auch maschinell auswertbar sind.

Ist die Rechnung (in Papierform oder in elektronischer Form) während des Aufbewahrungszeitraums verloren gegangen oder vernichtet worden, kommt es nicht zwingend zu einem rückwirkenden Wegfall des Vorsteuerabzugs. Der Unternehmer muss dann aber nachweisen, dass die Rechnung ursprünglich vorgelegen hat. Den Nachweis kann er auf beliebige Weise führen (z. B. durch eine Zweitausfertigung der Rechnung). Privatpersonen müssen Rechnungen über Werklieferungen oder sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück (z. B. Handwerkerrechnungen) zwei Jahre lang aufbewahren; dies gilt auch für Unternehmer, die eine derartige Leistung für ihren Privatbereich verwenden. Auf die Aufbewahrungspflicht muss der leistende Unternehmer den Auftraggeber in der Rechnung ausdrücklich hinweisen. Hierfür genügt ein allgemeiner Hinweis, dass ein nichtunternehmerischer Leistungsempfänger diese Rechnung zwei Jahre aufzubewahren hat.