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Einheitliches Vertragswerk: Ohne konkretes Angebot keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Planen Sie, ein Haus für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung zu bauen? Und haben Sie bereits überlegt, ob Sie alles (Grundstück, Gebäude, Innenausbau und Außenanlagen) aus einer Hand erhalten, eigene Handwerker beschäftigen oder selbst Hand anlegen wollen? Bei diesem Planungsschritt sollten Sie sich jedenfalls an diesen Artikel erinnern. Denn Grunderwerbsteuer wird nicht bloß für das unbebaute Grundstück fällig. Sofern ein Haus darauf steht oder zumindest fertig geplant ist, beeinflusst auch dessen Kaufpreis die Bemessungsgrundlage – und auf die fallen derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer an.

Bei solchen Summen kann man sich durchaus mal mit dem Finanzamt darüber streiten, was in die Bemessungsgrundlage hineingehört und was nicht. Die Faustregel lautet: Wenn man ein Objekt aus einer Hand erwirbt (das kann auch bei der Beauftragung unterschiedlicher Baufirmen der Fall sein) und das Ob und Wie des geplanten Hauses nach dem Kauf nicht mehr wesentlich verändern kann, dann hat man ein „einheitliches Vertragswerk“. Dessen Elemente werden dann einheitlich in die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer einbezogen.

Wie nun das Finanzgericht Düsseldorf (FG) entschieden hat, kann so ein einheitliches Vertragswerk auch gesplittet werden. Im Streitfall hatte die Klägerin Gebäude und Grundstück zwar aus einer Hand erworben – nicht geplant und daher auch nicht konkret angeboten war dabei aber der Innenausbau. Die Werte im Angebot waren lediglich geschätzt und als ausführend überall die Stammfirmen angegeben. Bei Abschluss des Kaufvertrags gab es auch keine entsprechenden Aufträge.

Damit fehlten nach Auffassung des FG die wesentlichen Voraussetzungen für die Einbeziehung der Innenausbaukosten in das einheitliche Vertragswerk und für die Berücksichtigung bei der Grunderwerbsteuer. Die Käuferin kam daher noch einmal „mit einem blauen Auge“ davon.

Aufteilung Grundstück Gebäude Anschaffung

Die Investition in Immobilien ist derzeit vor allem in Ballungszentren eine interessante Überlegung für Kapitalanleger. Doch Vorsicht! Grundstücke haben in der Regel zwei wesentliche steuerliche Bestandteile: einerseits den Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Während der Wert des Grund und Bodens bis zur Veräußerung in steuerlicher Hinsicht gleich bleibt, wird der Wertverlust des Gebäudes über die Abschreibung steuermindernd berücksichtigt.

Wichtig ist außerdem, auf welche Weise der Kaufpreis auf die beiden Bestandteile aufgeteilt wird. Der Wert des Bodens wird in der Regel anhand der offiziellen Bodenrichtwerte ermittelt. Wie das Finanzgericht Düsseldorf (FG) nun geurteilt hat, muss dieser Wert aber in bestimmten Fällen angepasst werden. Das führt dann zu einer anderen Aufteilung des Kaufpreises auf Boden- und Gebäudewert. Im Urteilsfall war deshalb statt einer ursprünglich ermittelten Abschreibung von 38.000 EUR nur noch eine Abschreibung von 18.000 EUR vorzunehmen. Es konnten also 20.000 EUR weniger Werbungskosten geltend gemacht werden und eine entsprechend hohe Steuerzahlung war die Folge.

Das FG hielt in seinem Urteil daran fest, dass bei Mietwohngrundstücken, die von Privatpersonen erworben werden, zur Wertermittlung und Aufteilung das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Bei dieser Bewertungsmethode werden einerseits der Wert des Bodens mittels Bodenrichtwert und andererseits der Wert des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes bestimmt.

Die Summe dieser fiktiven Werte stimmt natürlich nicht mit dem tatsächlichen Kaufpreis überein. Entsprechend müssen die ermittelten Werte mit einem Anpassungsfaktor auf den Kaufpreis „gehoben“ werden – und zwar gleichmäßig. Es steigen also sowohl der Wert des Bodens als auch der Wert des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren, dessen Anwendung die Käufer des Grundstücks gefordert hatten, würde sich hingegen die Werterhöhung nur auf den Gebäudewert auswirken. Für das FG jedenfalls war es plausibel, dass der Wert des Bodens – zumal in ihm immer auch der Wert einer exponierten Lage zum Ausdruck kommt – relativ hoch angesetzt wird und wesentlich vom offiziellen Bodenrichtwert abweicht.

Erbschaft eines Familienheims: Nachversteuerung auch bei Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Erben Sie das elterliche Wohnhaus, können Sie den Wert desselben komplett von der Erbschaftsteuer verschonen. Dazu müssen Sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Haus einziehen, dieses selbst nutzen und damit zu Ihrem eigenen Familienheim machen. Des weiteren müssen Sie das Familienheim mindestens zehn Jahre lang als ein solches nutzen – andernfalls entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Was der Gesetzgeber mit dieser Befreiungsvorschrift bezweckt, hat kürzlich das Finanzgericht Hessen (FG) erläutert. Der Zweck der Vorschrift ist nämlich nicht nur die Nutzung als Familienheim. Vielmehr existiert eine weitere „versteckte“ Bedingung, deren Nichterfüllung im Urteilsfall zur Nachversteuerung der Erbschaft führte.

Hier hatte der Erbe drei Jahre nach der Erbschaft das Familienheim auf seine Kinder übertragen, es jedoch weiterhin selbst genutzt. Dazu hatte er für sich einen Nießbrauchsvorbehalt bestellen lassen und für seine Frau ein lebenslanges Wohnrecht.

Dadurch waren nach Ansicht des FG die Bedingungen der Steuerfreiheit jedoch nicht mehr erfüllt. Zwar nutzte der Erbe das Haus noch als Familienheim, das Vermögen gehörte inzwischen jedoch seinen Kindern. Und hier lag der Knackpunkt: Der Gesetzgeber will mit der Steuerbefreiungsvorschrift verhindern, dass ein Familienheim möglicherweise veräußert werden muss, um die Erbschaftsteuer begleichen zu können. Mit dieser Regelung soll also vorrangig das Vermögen geschützt werden.

Durch die Übertragung des Familienheims war das Vermögen im Streitfall nicht mehr beim Erben. Dass die eigenen Kinder die neuen Eigentümer waren, spielte hierbei keine Rolle. Die versteckte Bedingung der Steuerbefreiungsvorschrift entpuppte sich als Falle für den Erben.

Hinweis: Die Befreiungsvorschrift wird teilweise auch anders interpretiert, das vorgestellte Urteil ist jedoch rechtskräftig.

Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Wenn der Bauträger die Umsatzsteuer zurückfordert

In der Baubranche muss der sogenannte Wechsel der Steuerschuldnerschaft beachtet werden. Das bedeutet, dass ein Bauleister, der für einen anderen Bauleister tätig wird, die Umsatzsteuer für seine Leistung nicht selbst an das Finanzamt abführen muss. Vielmehr muss der Leistungsempfänger als Steuerschuldner für die Eingangsleistung die Steuer abführen.

Beispiel: Fliesenleger F wird als Subunternehmer für den Generalunternehmer G tätig. Hier schuldet G die Umsatzsteuer für den Umsatz des F, da beide Beteiligten in der Baubranche tätig sind. F stellt G daher eine Nettorechnung aus und G führt die Steuer an das Finanzamt ab.

In den letzten Jahren war es umstritten, ob es auch dann zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft kommt, wenn der Leistungsempfänger ein Bauträger ist. Im August 2013 entschied der Bundesfinanzhof, dass die Steuerschuldnerschaft in einem solchen Fall normalerweise nicht auf den Leistungsempfänger übergeht. Viele Bauträger hatten die Umsatzsteuer für ihre Subunternehmer jedoch schon vor dieser Entscheidung an das Finanzamt abgeführt. Daher beantragten einige von ihnen nach dem Urteil die Erstattung der gezahlten Steuer.

Kommt es zu einem solchen Erstattungsantrag durch den Bauträger als Leistungsempfänger, fordert das Finanzamt die Umsatzsteuer in der Regel beim leistenden Subunternehmer nach. Das Finanzgericht Münster (FG) hat nun entschieden, dass diese Nachforderung nicht in allen Fällen rechtens ist.

Alternativ zur Nachzahlung der Umsatzsteuer kann der Subunternehmer seinen Umsatzsteuer-Nachforderungsanspruch gegenüber seinem Auftraggeber auch an das Finanzamt abtreten, um seiner Zahlungsverpflichtung nachzukommen. Denn durch den Wechsel der Steuerschuldnerschaft hat ihm sein Bauträger-Kunde ja nur den Nettobetrag für seine Leistung gezahlt. Nach Auffassung des FG besteht für den Subunternehmer daher zunächst ein zivilrechtlicher Nachforderungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Diesen kann er an das Finanzamt abtreten und dadurch seiner Zahlungsverpflichtung entgehen. Das Finanzamt muss den zivilrechtlichen Nachforderungsanspruch dann in Eigenregie gegenüber dem Bauträger durchsetzen.