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Gewerblicher Grundstückshandel: Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

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Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Verkauf GmbH-Anteile

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Als Beschenkter hat man es vor dem Finanzamt teilweise nicht leicht, auch nicht beim Verkauf eines GmbH-Anteils. Man muss eine komplizierte Steuererklärung abgeben und Schenkungsteuer bezahlen. Im ärgsten Fall wird die Schenkungsteuer dann noch mit Einkommensteuer belegt. Sie meinen, das geht nicht? Doch: Im deutschen Steuerrecht ist das möglich.

Bestätigt hat das kürzlich das Finanzgericht Nürnberg (FG) – und zwar im Fall eines Gesellschafters, der einen GmbH-Anteil von seinem Vater unentgeltlich übertragen bekommen hatte. Dafür hatte er damals über 300.000 EUR Schenkungsteuer gezahlt. Später veräußerte er diesen Anteil mit Gewinn.

Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich in der Regel durch Abzug der Anschaffungs- und Veräußerungskosten vom Veräußerungspreis. Da der Gesellschafter durch die Schenkung keine Anschaffungskosten hatte, wurden bei der Berechnung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers – also seines Vaters – angesetzt. Die Schenkungsteuer, die der Sohn entrichtet hatte, wurde dagegen nicht dazugerechnet.

Im Ergebnis musste der Gesellschafter auf die zwar gezahlte, aber nicht als Anschaffungskosten anerkannte Schenkungsteuer im Zuge des Verkaufs noch einmal Einkommensteuer entrichten.

Das hat verschiedene Gründe: Einerseits schreibt das Gesetz vor, dass bei einer unentgeltlichen Übertragung die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers angesetzt werden müssen. Und der Vater hatte ja keine Schenkungsteuer gezahlt. Andererseits sind Personensteuern wie die Schenkungsteuer generell vom Abzug ausgeschlossen. Schließlich hatte der Sohn die Schenkungsteuer nicht aufgewendet, um in den Besitz des GmbH-Anteils zu gelangen; sie war lediglich eine Konsequenz der Schenkung. Wirtschaftlich gesehen war die Schenkungsteuer außerdem keine Gegenleistung für den Erwerb.

Die Doppelbesteuerung im Urteilsfall fand das FG jedenfalls verfassungsrechtlich unbedenklich

Besteuerung privater Veräußerungsgeschäften – Von ebay bis Immobilie

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Wenn Sie Gegenstände Ihres Privatvermögens verkaufen, z.B. Ihre Plattensammlung auf einer Internet-Auktionsplattform oder ein Eigenheim mit Grundstück, brauchen Sie den Veräußerungsgewinn im Allgemeinen nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen. Jedoch gibt es – wie so häufig im Steuerrecht – Ausnahmen, die man kennen sollte.

Hauptanliegen dieses Merkblatts ist es, Ihnen Informationen über die Besteuerungsgrundsätze zu geben, darzulegen, in welchen Situationen doch eine Steuerpflicht eintritt und dabei aufzuzeigen, wie Sie Steuerfallen vermeiden.

I. Freigrenze von 599,99 €

Das Wichtigste vorab: Es gibt eine Freigrenze bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 599,99 €. D.h., Ihr Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 600 € beträgt. Zur Ermittlung des „Gesamtgewinns“ sind sämtliche Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften des Veranlagungszeitraums zusammenzurechnen und ggf. mit Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften zu verrechnen. Wird die Besteuerungsgrenze von 600 € erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig, und nicht nur mit dem die Freigrenze übersteigenden Betrag.

Haben Sie und Ihr mit Ihnen zusammen veranlagter Ehegatte beide Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, ist für jeden Ehegatten gesondert zu prüfen, ob sein Gesamtgewinn unter 600 € liegt und deshalb nicht zu versteuern ist. Die Freigrenze von 599,99 € steht also jedem Ehegatten höchstens bis zur Höhe seines Gesamtgewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften zu. Es ist nicht zulässig, auf die Gesamtgewinne beider Ehegatten die doppelte Freigrenze anzuwenden.

Beispiel: Sie, der Ehemann, haben im Jahr 2015 Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von insgesamt 550 €, Ihre Ehefrau von 580 € erzielt. Beide Gewinne unterliegen nicht der Besteuerung, da sie nicht die Freigrenze übersteigen. Aber: Haben Sie einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften von 650 €, Ihre Ehefrau von 480 € erzielt, ist Ihr Spekulationsgewinn von 650 € in voller Höhe steuerpflichtig, der Spekulationsgewinn Ihrer Ehefrau dagegen steuerfrei, da er die Freigrenze von 599,99 € nicht übersteigt.

II.   Gewinne oder Verluste gehören zu den sonstigen Einkünften

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören zu den sonstigen Einkünften, die Sie in der „Anlage SO“ eintragen müssen.  

Hinweis: Die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften ist ausgeschlossen, wenn Sie Wirtschaftsgüter veräußern, deren Erlös bei den sog. Gewinneinkünften, z.B. Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit, als Betriebseinnahme oder bei den sog. Überschusseinkünften, z.B. Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, als Einnahme anzusetzen ist. Hierunter fallen u.a. der Verkauf des zu Ihrem Betriebsvermögen gehörenden Pkws oder des Firmen-PCs.

III. Gegenstand von privaten Veräußerungsgeschäften

1. Immobilien

Gegenstand von privaten Veräußerungsgeschäften können fremd genutzte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sein. Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Zu den grundstücksgleichen Rechten gehören vor allem das Erbbaurecht, das Mineralgewinnungsrecht und das Wohnungseigentum, nicht jedoch das Dauerwohnrecht. Ausdrücklich ausgenommen von der Veräußerungsgewinnbesteuerung sind Wirtschaftsgüter,

  • die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

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Beispiel: Sie haben 2013 einen Bauplatz erworben, den Sie in 2014 mit einem Einfamilienhaus bebaut haben, das Sie bis zur Veräußerung in 2015 selbst bewohnt haben. Da Sie das Einfamilienhaus zwischen Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist der Veräußerungsgewinn nicht zu erfassen. Das gilt auch für den auf den Grund und Boden entfallenden Gewinn.

Beispiel: Sie haben 2010 ein Einfamilienhaus erworben, das Sie bis Ende 2012 vermietet und anschließend selbst bewohnt haben. Im November 2015 verkaufen Sie das Haus. Da Sie die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, ist der Gewinn bzw. Verlust nicht steuerbar.

Hinweis: Eine (ausschließliche) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist auch dann gegeben, wenn eine Mitbenutzung durch den Ehegatten oder andere Angehörige erfolgt. Unschädlich ist auch, wenn die Wohnung auch mit einem Dritten, z.B. dem nichtehelichen Lebenspartner, bewohnt wird.

2. Andere Wirtschaftsgüter

Zu Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften führt auch die Veräußerung von „anderen“ privaten Wirtschaftsgütern. Für andere Wirtschaftsgüter beträgt die Spekulationsfrist nur ein Jahr. Andere unter die „Spekulationsbesteuerung“ fallende Wirtschaftsgüter sind prinzipiell alle abnutzbaren und nicht abnutzbaren Gegenstände des Privatvermögens. Ausdrücklich ausgenommen sind Gegenstände des täglichen Gebrauchs, z.B. ein gebrauchter Pkw.

Zu den anderen Gegenständen, die bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft führen können, gehören z.B. Wertgegenstände, wie etwa Edelmetalle (Gold- und Silberbarren), Münzen, Kunstgegenstände, Antiquitäten, Oldtimer, Briefmarkensammlungen. Entsprechendes gilt für Geschäfte mit Devisen, also mit Nicht-Euro-Währungen. Wenn Sie ein Fremdwährungskonto unterhalten, z.B. Schweizer Franken oder Devisen, z.B. US-Dollar, in Ihrem Bankschließfach aufbewahren und diese innerhalb eines Jahres in Euro oder eine andere Fremdwährung umtauschen oder damit private Wertpapiere kaufen, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Ein Wechselkursgewinn ist steuerbar, ein Kursverlust verrechenbar.

Internethandel: Verkauf auf ebay, Amazon und Co.

Laut einem aktuellen Urteil müssen Internethandel-Plattformen grundsätzlich mit der Steuerfahndung zusammenarbeiten. Von diesem Urteil sind nicht nur professionelle Händler sondern auch Privatpersonen betroffen.

Auch hier bleibt der Verkauf persönlicher Gegenstände steuerfrei, solange die Gewinne unter 600 € im Jahr liegen. Anders sieht es aus, wenn – auch nur in kleinem Umfang – Gegenstände gezielt angekauft werden, um sie weiter zu verkaufen. Überschritten wird die Grenze zum Gewerbe auch, wenn Waren „in erheblichem Umfang“ im Internet verkauft werden, z.B. Schmuckgegenstände in 56 Fällen (so jedenfalls das Finanzgericht Köln in einer aktuellen Entscheidung).

In diesen Fällen ist ein Gewerbe anzumelden und Einkommen-, ggf. auch Gewerbe- und Umsatzsteuer zu zahlen.

Hinweis: Der Übergang zum gewerblichen Handel ist fließend. Sprechen Sie uns an, wenn Sie hier unsicher sind.

3. Wertpapiergeschäfte führen ab 2009 zu Kapitaleinkünften

Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, z.B. Aktien, gehören seit Einführung der Abgeltungsteuer ab 2009 nicht mehr zu den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften, sondern zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Die Neuregelung bedeutet einen Systemwechsel. Unabhängig von der Haltedauer, also zeitlich unbegrenzt, werden Gewinne aus Wertpapiergeschäften als Kapitalerträge erfasst. Diese Neuregelung ist erstmals auf Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren anzuwenden, die nach dem 31.12.2008 erworben und veräußert wurden.

Für Wertpapiere, die Sie vor dem 1.1.2009 erworben haben, gilt weiter das bisherige Recht. Veräußern Sie Aktien, die Sie vor dem 1.1.2009 gekauft haben, gilt die einjährige Spekulationsfrist. Das bedeutet, dass ein Veräußerungsgewinn ab 2009 steuerfrei bleibt, wenn Sie die verkauften Aktien vor 2009 erworben und länger als ein Jahr gehalten haben.

IV. Gründe für den Verkauf sind irrelevant

Für die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist allein entscheidend, dass Sie den objektiven Tatbestand des Gesetzes erfüllt haben. Auf den Grund des Verkaufs, Spekulationsabsicht oder sonstige Gründe, z.B. Krankheit, drohende Enteignung, sonstiger Zwang, finanzielle Notsituation, Vermeidung wirtschaftlicher Nachteile usw., kommt es prinzipiell nicht an.

Beispiel: Sie haben 2010 einen Bauplatz für 100.000 € gekauft, der zu Ihrem Privatvermögen gehört. Nachdem Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, verkaufen Sie den Bauplatz im Jahr 2015 für 130.000 €. Obwohl Sie den Bauplatz verkauft haben, um Ihre angespannte finanzielle Situation zu verbessern, müssen Sie den Veräußerungsgewinn von 30.000 € mit Ihrem individuellen Steuersatz versteuern.

V. Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?

Steuerlich relevant sind Verkäufe aus dem Privatvermögen, wenn der Kauf der Gegenstände nicht ausreichend lange zurückliegt. Wie lang die einzelnen Fristen sind, lesen Sie nachfolgend. Ist die sog. Spekulationsfrist abgelaufen, sind Gewinne unabhängig von ihrer Höhe nicht steuerbar und Verluste steuerlich unbeachtlich.

Hinweis: Spekulationsgewinne und -verluste werden also nur berücksichtigt, wenn die sog. Spekulationsfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung des Wirtschaftsguts noch nicht abgelaufen ist.

1. Frist bei Immobilienveräußerungen

Die Spekulationsfrist beträgt bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zehn Jahre. Für die Fristberechnung kommt es grundsätzlich auf das der Anschaffung und Veräußerung zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft an. Bei Erwerb und Veräußerung eines Grundstücks ist also der Tag des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags maßgebend. Unerheblich ist, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird oder wann das wirtschaftliche Eigentum übergeht.

Beispiel: Sie haben mit notariellem Vertrag vom 10.12.2005 ein unbebautes Grundstück für 100.000 € erworben. Mit notariellem Vertrag vom 10.12.2015 veräußern Sie das Grundstück zum Preis von 150.000 €.

Für die Berechnung der Spekulationsfrist von zehn Jahren sind die zivilrechtlichen Vorschriften entsprechend anzuwenden. Ist für den Anfang einer Frist ein Ereignis oder ein in den Lauf eines Tages fallender Zeitpunkt maßgebend, wird bei Berechnung der Frist der Tag nicht mitgerechnet. Ein mit notariellem Vertrag vom 10.12.2005 gekauftes Grundstück darf – wenn ein privates Veräußerungsgeschäft vermieden werden soll – frühestens am 11.12.2015 wieder veräußert werden. Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Es liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Sie müssen den Spekulationsgewinn von 50.000 € als sonstige Einkünfte versteuern.

2. Frist bei anderen Gegenständen

Die Spekulationsfrist beträgt bei anderen Wirtschaftsgütern als Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ein Jahr. Auch bei der Ein-Jahres-Frist sind die zivilrechtlichen Vorschriften entsprechend anzuwenden. Für die Frage, ob die Ein-Jahres-Frist überschritten ist oder nicht, sind ebenfalls die schuldrechtlichen Verträge maßgeblich.

Beispiel: Sie haben am Freitag, dem10.10.2014, 100 Aktien der X-Bank AG für 54.000 € erworben und am Montag, dem 12.10.2015, für 62.000 € wieder veräußert.

Auch beim An- und Verkauf von Aktien sind für die Frage, ob die Spekulationsfrist überschritten ist oder nicht, die schuldrechtlichen Verträge vom An- und Verkauf der Aktien maßgeblich. Entscheidend ist „der Tag der Ausführung des Auftrags“, nicht der Tag der Wertstellung. Fällt das Ende der Spekulationsfrist auf einen Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder – wie vorliegend – auf einen Sonnabend (10.10.2015), wird das Fristende nicht auf den Ablauf des nächsten Werktages verlängert. Daraus folgt: Die einjährige Spekulationsfrist ist mit Ablauf des 10.10.2015 abgelaufen, obwohl dieser Tag ein Sonnabend ist. Durch den An- und Verkauf der Aktien ist Ihnen kein steuerbarer Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstanden.

3. Frist bei unentgeltlichem Erwerb

Veräußern Sie als Erbe einen Gegenstand aus der Erbmasse und ist im Zeitpunkt der Veräußerung die für den Erblasser geltende Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Der Spekulationsgewinn wird hiernach bei Ihnen als Erbe so erfasst, als habe der Erblasser selbst das Wirtschaftsgut veräußert.

Hinweis: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt also vor, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und der Veräußerung durch den Erben die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Der unentgeltliche Erwerb durch Schenkung wird zwar nicht als Anschaffung behandelt, dem Beschenkten wird aber – wie beim Erbfall – die Zeit seit Anschaffung durch den Schenker zugerechnet. Wenn Sie also ein Wirtschaftsgut nach der Anschaffung unentgeltlich einem Dritten, z.B. Ihrem Ehegatten, übertragen und der Gegenstand von diesem innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Beispiel: Sie haben am 31.3.2005 ein zur Vermietung bestimmtes Wohnhaus erworben, das Sie 2011 Ihrem Sohn geschenkt haben. Die Zeit seit Anschaffung durch Sie ist Ihrem Sohn zuzurechnen, so dass dieser das Grundstück bereits ab dem 1.4.2015 steuerfrei verkaufen kann.

VI. Berechnung des Veräußerungsgewinns bzw. -verlustes

Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. dem an deren Stelle tretenden Ersatzwert und den Werbungskosten andererseits. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind. Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlustes gilt folgendes Schema:

Veräußerungserlös abzgl. Nebenkosten
abzgl. Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten
abzgl. ggf. abgezogene Abschreibungen
abzgl. Werbungskosten
= Veräußerungsgewinn/-verlust

Bei Erbschaft oder Schenkung sind die Anschaffungskosten des Erblassers bzw. Schenkers maßgeblich. Soweit in der Vergangenheit Abschreibungen bei den Überschusseinkünften, z.B. Vermietung und Verpachtung, abgezogen worden sind, müssen sie von den Anschaffungskosten abgesetzt werden. Die in Anspruch genommenen Abschreibungen werden bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks innerhalb der Spekulationsfrist im Ergebnis wieder rückgängig gemacht, indem bei der Berechnung des Spekulationsgewinns die Anschaffungskosten um die Abschreibungen gemindert werden. Das gilt selbst dann, wenn das Grundstück zum selben Preis wie gekauft wieder veräußert wird; dann ist der Spekulationsgewinn so hoch wie die Abschreibungen.

Beispiel: Sie haben am 1.8.2013 für 1 Mio. € ein Mietwohnhaus gekauft und am 28.2.2015 für 1 Mio. € wieder veräußert. Für die auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten haben sie in den Jahren 2013 bis 2015 bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Abschreibungen in Höhe von insgesamt 25.334 € in Anspruch genommen. Der von Ihnen 2015 erzielte Spekulationsgewinn kann nach folgendem Schema errechnet werden:

Veräußerungspreis 1.000.000 €
Anschaffungskosten 1.000.000 €
in Anspruch genommene Abschreibungen     – 25.334 €     974.666 €
Veräußerungsgewinn       25.334 €

Hinweis: Herstellungskosten, die zur Ermittlung des Gewinns von den Anschaffungskosten abzuziehen sind, sind nachträgliche Herstellungskosten auf ein angeschafftes Wirtschaftsgut, z.B. Aufwendungen für den Ausbau eines Hauses. Von Ihnen erbrachte Eigenleistungen mindern mangels Aufwands nicht den Spekulationsgewinn, obgleich der Wert der Eigenleistungen regelmäßig im Veräußerungspreis enthalten ist; Eigenleistungen dürfen auch nicht im Billigkeitswege berücksichtigt werden.

Aufwendungen (z.B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil Sie Ihr vermietetes Grundstück veräußern wollen, können nicht als Werbungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.

VII. Besteuerungszeitpunkt

1. Zufluss- und Abflussprinzip

Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt uneingeschränkt das sog. Zu- und Abflussprinzip. Eine Steuerpflicht entsteht demnach erst in dem Kalenderjahr, in dem Sie mehr erhalten haben als Ihnen an Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten sowie an Werbungskosten entstanden sind. Diese Beurteilung hat insbesondere Bedeutung für den Fall, dass der Veräußerungspreis in Form von Rentenzahlungen oder Kaufpreisraten zufließt.

2. Zufluss in Raten

Fließen die Einnahmen aus privaten Veräußerungsgeschäften in Raten über mehrere Jahre hinweg zu, ist der Gewinn nicht voll im Jahr der Veräußerung zu versteuern, sondern erst in den Kalenderjahren zu berücksichtigen, in denen er tatsächlich erzielt wird. Das gilt auch für die Frage, ob der insgesamt im Kalenderjahr erzielte Gewinn weniger als 600 € beträgt. Durch Vereinbarung von Ratenzahlungen lässt sich die Freigrenze mehrfach ausnutzen. Bei Zufluss des Veräußerungsgewinns in Raten erfolgt die Besteuerung somit erst, wenn die Summe der gezahlten Teilbeträge die Anschaffungs- oder Herstellungskosten – ggf. gemindert um Abschreibungen – übersteigt.

3. Rückzahlung eines bereits vereinnahmten Kaufpreises

Muss ein bereits erhaltener Kaufpreis ganz oder teilweise nachträglich wieder zurückgezahlt werden, bleibt davon der zunächst erzielte Spekulationsgewinn nach bisheriger Rechtsprechung unberührt, wenn die Rückzahlung erst in einen späteren Veranlagungszeitraum fällt. Der Rückzahlungsbetrag ist danach im Jahr der Rückzahlung nicht als Spekulationsverlust, sondern als Verlust im Sinne negativer Einnahmen berücksichtigungsfähig. Für einen solchen Verlust sieht das Gesetz kein Ausgleichsverbot vor.

VIII. Wie Veräußerungsverluste verrechnet werden

1. Spezielle Regelungen

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur bis zur Höhe des Gewinns verrechnen, den Sie im gleichen Kalenderjahr aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt haben. Ein Ausgleich mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten, z.B. aus Ihrer Arbeitnehmertätigkeit, ist nicht zulässig. Umgekehrt dürfen aber Ihre Spekulationsgewinne mit Ihren Verlusten aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden.

Beispiel: Sie haben 2015 einen Spekulationsgewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks von 30.000 € erzielt. Außerdem haben Sie einen Verlust aus einem 2015 eröffneten Gewerbebetrieb von 15.000 € erzielt. Der Verlust aus Gewerbetrieb wird mit dem Spekulationsgewinn verrechnet.

Ergibt sich nach Verrechnung von einzelnen Spekulationsgewinnen und -verlusten ein Gesamtverlust aus allen Ihren privaten Veräußerungsgeschäften, ist entweder ein Rücktrag ins Vorjahr oder ein Vortrag in die Folgejahre möglich. Wird der Verlust nicht oder nicht vollständig ins Vorjahr zurückgetragen, läuft der Verlustvortrag in die Folgejahre automatisch ab: Das Finanzamt stellt die Veräußerungsverluste, die nicht zurückgetragen werden, zum Zwecke des Verlustvortrags gesondert fest und erteilt zum Schluss des Veranlagungszeitraums einen „Bescheid über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags“.

Beim Verlustrück- oder Verlustvortrag wird die Freigrenze nur auf den Gesamtgewinn des Vor- bzw. Folgejahres vor Verlustverrechnung angewendet. Ergibt sich also erst nach erfolgter Verlustverrechnung im Vorjahr bzw. Folgejahr ein Gesamtgewinn unter 600 €, so bleibt dieser Gewinn dennoch voll steuerpflichtig.

Beispiel: Sie haben 2014 einen Spekulationsgewinn von 3.000 € und im Jahr 2015 einen Spekulationsverlust von 5.000 € erzielt. Sie beschränken den Verlustrücktrag aus dem Jahr 2015 in das Jahr 2014 auf 2.401 €, so dass sich im Jahr 2014 ein noch verbleibender Spekulationsgewinn von (3.000 € ./. 2.401 € =) 599 € ergibt. Die Einkünfte 2014 von 599 € liegen zwar unterhalb von 600 €. Dennoch werden diese Einkünfte 2014 der Besteuerung unterworfen, da die Anwendung der Freigrenze vor Verlustvor-/-rücktrag zu prüfen ist.

2. Zusammen veranlagte Ehegatten

Bei zusammen veranlagten Ehegatten können Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften des einen Ehegatten mit Gewinnen des anderen Ehegatten aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Ein Ausgleich ist nicht vorzunehmen, wenn der erzielte Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften des anderen Ehegatten steuerfrei bleibt, weil er im Kalenderjahr weniger als 600 € betragen hat.

Bleibt bei zusammen veranlagten Ehegatten nach der gegenseitigen Verrechnung von Gewinnen und Verlusten des gleichen Jahres bei einem Ehegatten ein Veräußerungsverlust übrig, wird dieser zunächst mit seinem Veräußerungsgewinn des Vorjahres (bei Rücktrag) bzw. des Folgejahres (bei Vortrag) verrechnet, sofern der Gewinn des Vorjahres bzw. Folgejahres mindesten 600 € beträgt. Reicht sein Veräußerungsgewinn nicht aus, kann eine Verrechnung des verbleibenden Verlusts mit dem Spekulationsgewinn im Vorjahr bzw. Folgejahr erfolgen.