Veräußerung Archive | Steuerberater Düsseldorf

Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Für Geschäftsveräußerungen ist im Umsatzsteuerrecht eine Vereinfachungsregelung vorgesehen: Sogenannte Geschäftsveräußerungen im Ganzen unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht – die gesamte Übertragung ist dann umsatzsteuerlich irrelevant.

Beispiel: A verkauft seinen Handwerksbetrieb einschließlich der Maschinen, des Materials usw. an B. B beabsichtigt, das Geschäft fortzuführen. A wird nicht mehr unternehmerisch tätig. A und B vereinbaren einen Kaufpreis von 100.000 EUR.

Eigentlich müsste A eine Rechnung mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellen und darin die einzelnen Gegenstände des Inventars (Maschinen, Material usw.) aufführen. Die Veräußerung des Handwerksbetriebs erfüllt jedoch die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen, da A sein gesamtes Unternehmen verkauft.

Daher muss und darf A keine Rechnung ausstellen. B tritt quasi an seine Stelle und übernimmt das Unternehmen mit allen umsatzsteuerlichen Rechten und Pflichten (sog. Fußstapfentheorie).

Würde A aus dem Beispiel trotzdem eine Rechnung ausstellen, hätte dies steuerlich ungünstige Folgen. Die korrekte rechtliche Einordnung des Vorgangs ist daher sehr wichtig. Finanzämter und Unternehmen streiten sich immer wieder über die Frage, ob bzw. wann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich darüber entschieden, ob auch dann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen kann, wenn der Erwerber das Unternehmen gleich weiterverkauft. Dies hat der BFH bejaht. Somit liegt im Beispiel zwischen A und B eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, selbst wenn B den Handelsbetrieb sofort an den dritten Unternehmer C weiterverkauft. Voraussetzung ist allerdings, dass C das Unternehmen fortführt.

Außerdem muss B das Unternehmen in seiner Gesamtheit weiterverkaufen. Würde B beispielsweise die Maschinen für sich behalten und nur das Material an C verkaufen, würde es sich nicht mehr um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handeln. Denn dann würde nicht dasselbe Unternehmen von B an C veräußert und durch C fortgeführt, das A ursprünglich an B verkauft hat.