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Gewerblicher Grundstückshandel: Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

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Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Gewerbliche Abfärbung: Keine Bagatellgrenze bei Beteiligung an gewerblichem Unternehmen

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Wie Sie sicher schon gehört haben, wird die von einem Einzelunternehmen bzw. einer Personengesellschaft gezahlte Gewerbesteuer teilweise oder sogar vollständig auf die Einkommensteuerschuld des Unternehmers bzw. Gesellschafters aus Gewerbebetrieb angerechnet.

Als Daumenregel gilt, dass bis zu einem Gewerbesteuerhebesatz von ca. 400 % eine komplette Anrechnung möglich ist.

Für den einen oder anderen dürfte es dagegen neu sein, dass in manchen Konstellationen auch auf Vermietungseinkünfte von Personengesellschaften Gewerbesteuer fällig wird. Das ist dann der Fall, wenn gewerbliche Einkünfte auf die Vermietungseinkünfte „abfärben“. Zwar gibt es hierbei eine Bagatellgrenze von 3 % der Gesamtnettoumsatzerlöse der Gesellschaft bzw. maximal 24.500 EUR. Haben die gewerblichen Umsätze also nur einen ganz geringen Umfang, färbt die Gewerblichkeit doch nicht ab. Diese Grenze greift jedoch nicht in jedem Fall, wie das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) entschieden hat.

Im Streitfall erzielte eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft Vermietungseinkünfte – war also eigentlich nicht gewerblich tätig. Als Beteiligung hatte einer der Komplementäre allerdings zwei Flugzeugleasingfonds ins Betriebsvermögen eingelegt. Diese hatten ihre originär gewerbliche Tätigkeit zwar bereits beendet, befanden sich in Liquidation und hatten einen Verlust für die Streitjahre zu verbuchen. Dennoch stellte das FG eine Abfärbung der Gewerblichkeit auf die Vermietungseinkünfte fest.

Der Grund, weshalb die Bagatellgrenze in diesem Fall nicht griff, lag in der Beteiligung. Gewerbliche Einkünfte färben entweder dann auf andere Einkünfte ab, wenn neben der Vermietung eine originär gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird oder wenn eine Beteiligung an einem gewerblichen Unternehmen vorliegt. Nur im ersten Fall jedoch greift die Bagatellgrenze – im zweiten Fall reicht schon ein Verlust für die Abfärbung aus.

 

Organschaft GmbH Gewinnabführungsvertrags

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Die Vereinbarung einer ertragsteuerlichen Organschaft zwischen zwei Kapitalgesellschaften (Mutter und Tochtergesellschaft) bietet eine Vielzahl von steuerlichen Vorteilen. Der größte Vorteil besteht darin, dass die Muttergesellschaft ihre eigenen Gewinne mit Verlusten der Tochtergesellschaft verrechnen kann (was ohne die Organschaft nicht möglich wäre, da Verluste nicht „ausschüttbar“ sind).

Allerdings müssen die Gesellschaften diesen Steuerbonus möglicherweise teuer bezahlen, denn die Finanzverwaltung überwacht Organschaftsfälle mit Argusaugen und straft jeden kleinen Fehler mit der kompletten Verwerfung des Organschaftsverhältnisses – und zwar rückwirkend. Dies führt unweigerlich zur Versteuerung verdeckter Gewinnausschüttungen. Betroffene Gesellschaften müssen also strenge Maßstäbe an die Ordnungsmäßigkeit legen und strikt auf die Voraussetzungen der Organschaft achten.

Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist das sogenannte Durchführungsgebot. Danach muss die Organtochtergesellschaft ihren ganzen Gewinn an ihre Muttergesellschaft abführen. Doch was geschieht, wenn eine Betriebsprüfung im Nachhinein feststellt, dass eine Abschreibung der Tochtergesellschaft an einem Wirtschaftsgut zu hoch beziffert wurde? Der Betriebsprüfer wird den Gewinn der Tochtergesellschaft erhöhen und behaupten, dass nicht der gesamte Gewinn an die Muttergesellschaft abgeführt worden ist.

Dieses Damoklesschwert schwebte jahrzehntelang über sämtlichen Organschaften in Deutschland – bis 2013 die sogenannte kleine Organschaftsreform für Erleichterung sorgte. Danach gilt der gesamte Gewinn als an die Muttergesellschaft abgeführt, wenn ein Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater den  Jahresabschluss der Tochtergesellschaft testiert hat und ein im Nachhinein gefundener Fehler richtiggestellt worden ist. Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat jetzt nach drei Jahren kleiner Organschaftsreform Stellung dazu genommen, wann ein Bilanzansatz falsch ist und wie ein solcher Fehler zu korrigieren ist.

Danach liegt stets ein Bilanzierungsfehler vor, wenn ein Wirtschaftsgut oder eine Schuld in der Handels- oder Steuerbilanz zu hoch oder zu niedrig bilanziert wird. Wird ein solcher Fehler bei einer Betriebsprüfung aufgedeckt, muss er unverzüglich im aktuellen Jahr korrigiert werden; es erfolgt also keine Korrektur im Fehlerjahr.

Gewerbesteuer: Ganzer Freibetrag trotz unterjähriger Auflösung der GbR

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Natürliche Personen und Personengesellschaften wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder die Kommanditgesellschaft können die Gewerbesteuer seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe abziehen. Sie können sie aber mindernd auf ihre Einkommensteuerschuld anrechnen. Tatsächlich festgesetzt wird die Gewerbesteuer allerdings erst über einem Gewerbeertrag von 24.500 EUR.

Dabei ist es interessant zu wissen, dass sowohl die Gewerbesteuer als auch der Freibetrag nicht personenbezogen, sondern den Betrieb betreffend festgesetzt werden. Hat man zwei Betriebe, steht der Freibetrag also jedem Betrieb einzeln zu. Schwierigkeiten mit dieser Regelung kann es dann geben, wenn ein Unternehmen den Besitzer wechselt.

In Sachsen sorgte kürzlich ein Fall für Ärger, bei dem ein Gesellschafter eine Zweipersonen-GbR verließ und der verbleibende Gesellschafter das Unternehmen als Einzelunternehmen fortführte. Das Finanzamt berücksichtigte für die ersten fünf Monate, in denen die GbR noch bestand, zeitanteilig den Freibetrag von 24.500 EUR. Für die anderen Monate wirkte sich der übrige Teil des Freibetrags wegen des geringen Gewerbeertrags von 2.900 EUR für das Einzelunternehmen gar nicht aus. Für den Unternehmer war diese Zweiteilung ungünstig, denn so konnte er nur einen Freibetrag 10.208 EUR geltend machen, obwohl er mit der GbR knapp 30.000 EUR an Gewerbeertrag erzielt hatte.

Das Finanzgericht Sachsen (FG) stellte sich auf die Seite des Unternehmers, denn der Betrieb war ganzjährig, also vor und nach der Umwandlung, derselbe. Die zeitanteilige Aufspaltung des Freibetrags erachteten die Richter daher als nicht sachgerecht. Eine Aufteilung im Verhältnis der Gewerbeerträge schien dem FG näher an der Realität und dem Zweck des Gesetzes. Die Klage hatte also Erfolg und der Unternehmer erhielt für seinen Betrieb den vollen Freibetrag für das gesamte Jahr.

Hinweis: In vielen Fällen wirkt sich die Gewerbesteuer nicht aus, da sie komplett auf die Einkommensteuer angerechnet wird.

Freiberufler: Gewerbliche Einkünfte durch Beteiligung von Kapitalgesellschaft

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Wann sind Einkünfte freiberuflich und wann nicht, und wie unterscheiden sich freiberufliche Einkünfte eigentlich von gewerblichen? Das sind Fragen, deren Beantwortung ganze Bücher füllen könnte. Kurz gesagt aber sind unternehmerische Einkünfte, die als freiberuflich im Sinne des Einkommensteuergesetzes gelten (also etwa Einkünfte von Ärzten, Steuerberatern, Architekten, Wirtschaftsprüfern etc.), keine gewerblichen Einkünfte, alle anderen unternehmerischen Einkünfte dagegen schon. Die beiden Einkunftsarten unterscheiden sich durch die Gewerbesteuerpflicht. Während Gewerbetreibende Gewerbesteuer zahlen, müssen das Freiberufler nicht. Dafür entrichten diese eine höhere Einkommensteuer.

Bei der Einordnung einer Tätigkeit als gewerblich oder freiberuflich ist die sogenannte Infektionsoder Abfärbetheorie zu berücksichtigen, nach der bereits eine geringe gewerbliche Tätigkeit dazu führt, dass eine eigentlich freiberufliche Tätigkeit insgesamt als gewerblich gilt. Die gewerbliche Tätigkeit färbt also ab bzw. infiziert die freiberuflichen Einkünfte.

Wie das Finanzgericht Hamburg kürzlich festgestellt hat, gilt das auch für eine „freiberufliche“ Personengesellschaft in Form einer KG, wenn eine GmbH als Kommanditistin beteiligt ist. Denn vom Gesetz her hat eine GmbH immer gewerbliche Einkünfte – dass diese GmbH eine zugelassene Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist, ist unerheblich. Im zugrunde liegenden Fall war sogar der einzige Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH der Komplementär der KG, die ohnehin nur aus ihm selbst als Wirtschaftsprüfer und der GmbH bestand.

Grund für dieses Urteil ist folgendes: Die Freiberuflichkeit ist immer an die Berufsqualifikation gebunden. Eine Berufsqualifikation kann aber nur eine natürliche Person besitzen, nicht hingegen eine GmbH als juristische Person und Körperschaft. Deshalb können einzig Personengesellschaften, deren Mitunternehmer allesamt freiberuflich tätig sind, freiberufliche Einkünfte erzielen. Alle anderen Personengesellschaften (zum Beispiel mit der Beteiligung einer GmbH) haben gewerbliche Einkünfte.

Gewerbeverlust: Verlustuntergang bei Wechsel der Unternehmensidentität

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Der Begriff „Verlust“ allein ist schon negativ genug. Im Steuerrecht wird dieser Begriff noch einmal übertroffen – von dem Begriff „Verlustuntergang“. Dieser auch als steuerlicher Totalschaden benennbare Vorgang kommt allerdings nicht so ohne weiteres auf Sie als Unternehmer zu. Denn erst wenn Sie überhaupt einen Verlust haben, der gewerbesteuerlich vorgetragen werden kann, ist ein Verlustuntergang möglich.

Das geschieht auch nur dann, wenn Sie einen Wechsel des Unternehmers bzw. des Unternehmens durchführen. Steuerlich korrekt wird in dem Zusammenhang von Unternehmer- und Unternehmensidentität gesprochen. Der Gewerbeverlust ist nämlich mit dem Unternehmen und mit dem Unternehmer verbunden. Ändert sich das Unternehmen oder der Unternehmer, entsteht quasi ein neues Unternehmen und der Verlust bleibt bei dem alten (welches aber gar nicht mehr existiert). Erst dann ist der Verlustuntergang tatsächlich eingetreten.

Entscheidend für die Unternehmensidentität – ein zugegebenermaßen relativ weitläufiger Begriff – ist das Gesamtbild der Betätigung, das sich aus den wesentlichen Merkmalen des Gewerbebetriebs ergibt. Das können unter anderem die Art der Betätigung, der Kunden- und Lieferantenkreis, die Arbeitnehmerschaft, die Geschäftsleitung, die Betriebsstätten, die Organisation und die Finanzierung sowie der Umfang und die Zusammensetzung des Aktivvermögens sein. Eine neue Tätigkeit stellt dann keine Betriebseinstellung des alten Betriebs und Gründung eines neuen Betriebs dar, wenn die alte und die neue Tätigkeit wirtschaftlich, finanziell oder organisatorisch zusammenhängen.

Wie schnell man bei diesem Thema in die Falle tappen kann, musste kürzlich ein Konzern vor dem Finanzgericht Köln erfahren, der diverse Schwestergesellschaften auf eine einzige GmbH verschmolzen hatte. Nur bei einer Gesellschaft – einer KG – verschob es den Zeitpunkt der Verschmelzung, da noch Grundstücke aus dem Betriebsvermögen veräußert werden sollten. Die auf den Grundstücken bestehende Produktionsstätte pachtete die GmbH derweil von der KG. Und genau darin lag der Fehler.

Die KG hatte nämlich gewerbesteuerliche Verluste erwirtschaftet und zählte ursprünglich zu den produzierenden Gewerben. Nun verpachtete sie die Produktion, sämtliche Arbeitnehmer wechselten in die neue GmbH. Durch die Wandlung in ein Verpachtungsunternehmen wandelte sich jedoch auch die Unternehmensidentität. Die Verluste gingen unter. Somit müssen die möglichen Gewinne durch eine spätere Veräußerung der Grundstücke ohne Verlustverrechnung versteuert werden, denn die Verluste gibt es ja nicht mehr. Per Saldo ein echter steuerlicher Totalschaden, eben ein Verlustuntergang.