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Einheitliches Vertragswerk: Ohne konkretes Angebot keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer

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Planen Sie, ein Haus für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung zu bauen? Und haben Sie bereits überlegt, ob Sie alles (Grundstück, Gebäude, Innenausbau und Außenanlagen) aus einer Hand erhalten, eigene Handwerker beschäftigen oder selbst Hand anlegen wollen? Bei diesem Planungsschritt sollten Sie sich jedenfalls an diesen Artikel erinnern. Denn Grunderwerbsteuer wird nicht bloß für das unbebaute Grundstück fällig. Sofern ein Haus darauf steht oder zumindest fertig geplant ist, beeinflusst auch dessen Kaufpreis die Bemessungsgrundlage – und auf die fallen derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer an.

Bei solchen Summen kann man sich durchaus mal mit dem Finanzamt darüber streiten, was in die Bemessungsgrundlage hineingehört und was nicht. Die Faustregel lautet: Wenn man ein Objekt aus einer Hand erwirbt (das kann auch bei der Beauftragung unterschiedlicher Baufirmen der Fall sein) und das Ob und Wie des geplanten Hauses nach dem Kauf nicht mehr wesentlich verändern kann, dann hat man ein „einheitliches Vertragswerk“. Dessen Elemente werden dann einheitlich in die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer einbezogen.

Wie nun das Finanzgericht Düsseldorf (FG) entschieden hat, kann so ein einheitliches Vertragswerk auch gesplittet werden. Im Streitfall hatte die Klägerin Gebäude und Grundstück zwar aus einer Hand erworben – nicht geplant und daher auch nicht konkret angeboten war dabei aber der Innenausbau. Die Werte im Angebot waren lediglich geschätzt und als ausführend überall die Stammfirmen angegeben. Bei Abschluss des Kaufvertrags gab es auch keine entsprechenden Aufträge.

Damit fehlten nach Auffassung des FG die wesentlichen Voraussetzungen für die Einbeziehung der Innenausbaukosten in das einheitliche Vertragswerk und für die Berücksichtigung bei der Grunderwerbsteuer. Die Käuferin kam daher noch einmal „mit einem blauen Auge“ davon.

Aufteilung Grundstück Gebäude Anschaffung

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Die Investition in Immobilien ist derzeit vor allem in Ballungszentren eine interessante Überlegung für Kapitalanleger. Doch Vorsicht! Grundstücke haben in der Regel zwei wesentliche steuerliche Bestandteile: einerseits den Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Während der Wert des Grund und Bodens bis zur Veräußerung in steuerlicher Hinsicht gleich bleibt, wird der Wertverlust des Gebäudes über die Abschreibung steuermindernd berücksichtigt.

Wichtig ist außerdem, auf welche Weise der Kaufpreis auf die beiden Bestandteile aufgeteilt wird. Der Wert des Bodens wird in der Regel anhand der offiziellen Bodenrichtwerte ermittelt. Wie das Finanzgericht Düsseldorf (FG) nun geurteilt hat, muss dieser Wert aber in bestimmten Fällen angepasst werden. Das führt dann zu einer anderen Aufteilung des Kaufpreises auf Boden- und Gebäudewert. Im Urteilsfall war deshalb statt einer ursprünglich ermittelten Abschreibung von 38.000 EUR nur noch eine Abschreibung von 18.000 EUR vorzunehmen. Es konnten also 20.000 EUR weniger Werbungskosten geltend gemacht werden und eine entsprechend hohe Steuerzahlung war die Folge.

Das FG hielt in seinem Urteil daran fest, dass bei Mietwohngrundstücken, die von Privatpersonen erworben werden, zur Wertermittlung und Aufteilung das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Bei dieser Bewertungsmethode werden einerseits der Wert des Bodens mittels Bodenrichtwert und andererseits der Wert des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes bestimmt.

Die Summe dieser fiktiven Werte stimmt natürlich nicht mit dem tatsächlichen Kaufpreis überein. Entsprechend müssen die ermittelten Werte mit einem Anpassungsfaktor auf den Kaufpreis „gehoben“ werden – und zwar gleichmäßig. Es steigen also sowohl der Wert des Bodens als auch der Wert des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren, dessen Anwendung die Käufer des Grundstücks gefordert hatten, würde sich hingegen die Werterhöhung nur auf den Gebäudewert auswirken. Für das FG jedenfalls war es plausibel, dass der Wert des Bodens – zumal in ihm immer auch der Wert einer exponierten Lage zum Ausdruck kommt – relativ hoch angesetzt wird und wesentlich vom offiziellen Bodenrichtwert abweicht.

Option zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische und Wohnzwecke

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Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) erläutert in einer aktuellen Verfügung, was bei der Vermietung eines Grundstücks für unternehmerische und Wohnzwecke umsatzsteuerlich zu beachten ist.

Prinzipiell ist die Vermietung steuerfrei. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (Option). Warum er das tun sollte? Mit dem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer – zum Beispiel aus den Herstellungskosten eines Gebäudes – vom Finanzamt erstatten lassen.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer errichtet auf seinem bislang unbebauten Grundstück ein Geschäftshaus. Die Baukosten betragen insgesamt 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer die Absicht, das gesamte Objekt steuerpflichtig zu vermieten, kann er die 190.000 EUR als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen. Im Gegenzug muss er seine Mieteinnahmen bei der Umsatzsteuer versteuern.

Diese Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung hat der Unternehmer allerdings nur, soweit der Mieter die Räume für sein Unternehmen nutzt und selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung für private Wohnzwecke ist eine Option nicht möglich.

Die OFD weist nun darauf hin, dass bei Räumlichkeiten, die sowohl für private Wohn- als auch für unternehmerische Zwecke genutzt werden, eine steuerpflichtige Vermietung nur für den unternehmerisch genutzten Teil möglich ist. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann dabei auch für einzelne unternehmerisch genutzte Räume erfolgen. Vermietet man beispielsweise eine Wohnung an einen Rechtsanwalt, kann man daher für den Teil, der für die Kanzlei genutzt wird, auf die Steuerbefreiung verzichten.

Hinweis: Die Option scheidet bei den Praxisräumen eines Arztes dagegen aus, da dieser im Regelfall umsatzsteuerfreie Umsätze ausführt.

Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen?

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Ein Gebäude können Sie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieten. Vermieten Sie es sowohl steuerpflichtig als auch steuerfrei, müssen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten aufteilen.

Beispiel: Ein Investor baut ein Objekt für 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Die gesamte nutzbare Fläche beträgt 1.000 qm. Davon vermietet er 600 qm steuerpflichtig und 400 qm steuerfrei. Die Vermietungsumsätze, die auf den steuerpflichtigen Teil entfallen, entsprechen 75 % des gesamten Vermietungsumsatzes.

Nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann die Vorsteuer in einem solchen Fall

  • nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt werden (also dem Verhältnis der steuerpflichtig zu den steuerfrei vermieteten Flächen, im Beispiel 60:40) oder
  • nach einem Umsatzschlüssel (also dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen, im Beispiel 75:25).

Diese beiden Schlüssel kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn eine direkte Aufteilung nicht möglich ist.

Daher muss man nach Auffassung des EuGH beim Bau einer Immobilie zunächst eine direkte Zuordnung der Vorsteuer versuchen. (Der EuGH trifft leider keine Aussage dazu, wie eine solche direkte Zuordnung erfolgen könnte.) Erst wenn dies nur schwer durchzuführen ist, kann man auf den Flächen- oder Umsatzschlüssel zurückgreifen. In der Praxis kommt daher zumeist der Flächenschlüssel zur Anwendung. In dem Beispiel würde dies einen Vorsteuerabzug in Höhe von 60 % aus der gesamten Vorsteuer bedeuten.

Hinweis: Es bleibt aber abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dieses Urteil des EuGH interpretieren wird. Möglicherweise könnte es doch noch auf eine direkte Zuordnung hinauslaufen.