Option zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische und Wohnzwecke

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) erläutert in einer aktuellen Verfügung, was bei der Vermietung eines Grundstücks für unternehmerische und Wohnzwecke umsatzsteuerlich zu beachten ist.

Prinzipiell ist die Vermietung steuerfrei. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (Option). Warum er das tun sollte? Mit dem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer – zum Beispiel aus den Herstellungskosten eines Gebäudes – vom Finanzamt erstatten lassen.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer errichtet auf seinem bislang unbebauten Grundstück ein Geschäftshaus. Die Baukosten betragen insgesamt 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer die Absicht, das gesamte Objekt steuerpflichtig zu vermieten, kann er die 190.000 EUR als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen. Im Gegenzug muss er seine Mieteinnahmen bei der Umsatzsteuer versteuern.

Diese Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung hat der Unternehmer allerdings nur, soweit der Mieter die Räume für sein Unternehmen nutzt und selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung für private Wohnzwecke ist eine Option nicht möglich.

Die OFD weist nun darauf hin, dass bei Räumlichkeiten, die sowohl für private Wohn- als auch für unternehmerische Zwecke genutzt werden, eine steuerpflichtige Vermietung nur für den unternehmerisch genutzten Teil möglich ist. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann dabei auch für einzelne unternehmerisch genutzte Räume erfolgen. Vermietet man beispielsweise eine Wohnung an einen Rechtsanwalt, kann man daher für den Teil, der für die Kanzlei genutzt wird, auf die Steuerbefreiung verzichten.

Hinweis: Die Option scheidet bei den Praxisräumen eines Arztes dagegen aus, da dieser im Regelfall umsatzsteuerfreie Umsätze ausführt.

Häusliches Arbeitszimmer: Anteilige Nutzung für Liebhabereibetrieb schließt Kostenabzug komplett aus

Verluste aus einer selbständigen oder gewerblichen Tätigkeit werden vom Finanzamt steuerlich nur anerkannt, wenn der Steuerbürger mit ihr eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt. Kommt das Amt zu dem Ergebnis, dass er mit der Tätigkeit überhaupt keine schwarzen Zahlen schreiben will, sondern ihr aus persönlichen Interessen und Neigungen nachgeht, stuft es die Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei ein. Die steuerungünstige Folge ist, dass die Verluste dann im Steuerbescheid nicht zum Abzug zugelassen werden.

Hinweis: Vom Finanzamt anerkannte Verluste bergen ein hohes Steuersparpotential, denn sie mindern in der Regel die übrigen positiven Einkünfte desselben Steuerjahres, so dass die Steuerlast spürbar sinkt. Steuerlich anerkannte Verluste, die nicht direkt verrechnet werden können, dürfen zudem über spezielle Vor- und Rücktragsregeln in andere Jahre verschoben werden, so dass sich der Steuerspareffekt sogar zeitraumübergreifend einstellt.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass die Einordnung als Liebhabereibetrieb auch ungünstige Folgen für den Abzug von Arbeitszimmerkosten bei einer anderen Tätigkeit haben kann. Betroffen sind Fälle, in denen ein häusliches Arbeitszimmer sowohl für einen Liebhabereibetrieb als auch für andere (steuerlich anerkannte) Tätigkeiten genutzt wird.

Der BFH entschied, dass die Kosten des Arbeitszimmers bei einer solchen gemischten Nutzung auch nicht anteilig – bezogen auf die steuerlich anerkannte Tätigkeit – abgezogen werden können. Denn nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung dürfen Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer nur dann steuermindernd anerkannt werden, wenn der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich bzw. beruflich genutzt wird; eine nicht unerhebliche private Mitnutzung des Raumes schließt einen Kostenabzug komplett aus.

Der BFH erklärte, dass die Nutzung eines Arbeitszimmers für einen Liebhabereibetrieb einer privaten Nutzung gleichsteht, so dass ein Raumkostenabzug bei der Mitnutzung für einen Liebhabereibetrieb demnach komplett ausscheidet.

Hinweis: Mit dem Urteil scheiterte die Klage eines Vermieters, der sein heimisches Büro zu 30 % für eine wissenschaftliche Tätigkeit (= Liebhabereibetrieb) und zu 70 % für eine steuerlich anerkannte Vermietungstätigkeit genutzt hatte. Die Annahme einer Liebhaberei führte somit letztlich dazu, dass ihm die kompletten Raumkosten aberkannt wurden.

Umsatzbesteuerung: Was ist bei Geschäften mit der öffentlichen Hand zu beachten?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit der Frage beschäftigt, wann bei Geschäften mit Körperschaften des öffentlichen Rechts eine Umsatzsteuerpflicht besteht.

Das hängt entscheidend davon ab, ob mit der Körperschaft (z.B. einem Bundesland, einer Kommune, Universität oder Krankenkasse) ein Leistungsaustausch besteht. In dem Streitfall hatte die Klägerin Zahlungen erhalten, bei denen sie keinen Leistungsaustausch annahm. Sie erklärte daher keine Umsätze mit der betreffenden Körperschaft.

Der BFH weist in diesem Zusammenhang zunächst darauf hin, dass sich die Frage des Leistungsaustauschs zwischen einem Unternehmer und einer Körperschaft des öffentlichen Rechts nach den allgemeinen Vorschriften des Umsatzsteuerrechts richtet. Ein Leistungsaustausch ist immer dann anzunehmen, wenn die Zahlungen durch die öffentliche Hand für eine konkrete Leistung des Unternehmers erfolgen. Diese Zahlungen stellen dann ein Entgelt dar und damit einen Gegenwert für die konkrete Leistung.

Im Normalfall nimmt der BFH bei Zahlungen durch die öffentliche Hand einen Leistungsaustausch Ausnahmsweise liegt jedoch kein Leistungsaustausch vor, wenn die Zahlung lediglich allgemein der Förderung der Tätigkeit des Zahlungsempfängers dient (aus strukturpolitischen, volkswirtschaftlichen oder allgemeinpolitischen Gründen) und deshalb nicht unmittelbar mit einer Leistung an den Zahlenden zusammenhängt.

Werden dagegen konkrete Aufgaben der öffentlichen Hand auf private Unternehmer verlagert, sind die dafür gezahlten Beträge im Regelfall umsatzsteuerpflichtig.

Hinweis: Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, wie die öffentliche Hand und der Unternehmer die Zahlungen bezeichnen. Spricht die Vereinbarung zum Beispiel von „Zuschüssen“ oder „Beihilfen“, kann trotzdem ein Entgelt im Sinne der Umsatzsteuer und damit eine Steuerpflicht vorliegen.

Solidaritätszuschlag: Steuerzahlerbund fordert Abschaffung der Ergänzungsabgabe

Seit dem Jahr 1991 müssen Steuerzahler in Deutschland den Solidaritätszuschlag zahlen, der derzeit bei 5,5 % der Einkommen- und Körperschaftsteuer liegt. Bis auf kurze Unterbrechungen in den Jahren 1992 bis 1994 ist die ursprünglich befristete Ergänzungsabgabe schon seit einem Vierteljahrhundert zu entrichten.

Der Bund der Steuerzahler (BdSt) fordert anlässlich dieses „Jubiläums“ die Abschaffung des Solidaritätszuschlags spätestens bis Ende 2019, wenn die Finanzhilfen für den Aufbau Ost auslaufen. Der BdSt untermauert seine Forderung mit einer eigens in Auftrag gegebenen Umfrage, nach der 79 % der Bürger für die Abschaffung sind.

Allein im Jahr 2015 nahm der Bund knapp 16 Mrd. EUR durch den Solidaritätszuschlag ein, wobei nur 6,7 Mrd. EUR in den Aufbau Ost flossen. Der BdSt sieht darin die Tendenz bestätigt, dass die Einnahmen aus dem Solidaritätszuschlag seit Jahren steigen, während die Leistungen für die neuen Bundesländer stetig sinken. So werden im Jahr 2019 voraussichtlich knapp 19 Mrd. EUR an Solidaritätszuschlag vereinnahmt werden, während nur 3,6 Mrd. EUR für den Aufbau Ost anfallen. Die Ergänzungsabgabe speist nach Ansicht des BdSt somit nicht den Solidarpakt, sondern fließt in den Bundeshaushalt ein und ist damit nicht zweckgebunden.

1-%-Methode: Zweisitziger VW-Transporter löst keine Nutzungsentnahme aus

Unternehmer müssen für die private Nutzung eines Firmenwagens, der zu mehr als 50 % betrieblich genutzt wird, pauschal 1 % des Kfz-Bruttolistenpreises pro Monat als private Nutzungsentnahme ansetzen, sofern sie kein Fahrtenbuch führen. Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) müssen sie diesen Pauschalwert jedoch nicht für Lkw und Zugmaschinen ansetzen, weil diese Fahrzeuge erfahrungsgemäß nicht für private Fahrten genutzt werden und aufgrund ihrer Bauart typischerweise (nahezu) ausschließlich zur Güterbeförderung bestimmt sind.

Nach einem neuen Urteil des BFH gilt diese Ausklammerung auch für einen VW-Transporter des Modells „T4“, der nur über zwei Vordersitze verfügt und dessen Fahrgastzelle durch eine Metallwand von der fensterlosen Ladefläche abgetrennt ist. Mit dieser Entscheidung erhielt der Inhaber eines Reparaturbetriebs Recht, dessen Finanzamt für den Transporter eine 1-%-Entnahme angesetzt hatte. Der BFH hielt dem entgegen, dass ein solches Fahrzeug nicht zur privaten Nutzung bestimmt ist. Aus der Ausstattung mit nur zwei Vordersitzen schloss das Gericht, dass der Transporter typischerweise keinen privaten Zwecken diente. Würde man dem Argument des Finanzamts folgen, dass auch mit einem zweisitzigen Fahrzeug private Besorgungen erledigt werden könnten, wäre praktisch jeder Lkw – im Prinzip sogar jedes Fahrzeug – privat einsetzbar, so dass eine 1-%-Versteuerung bei allen Fahrzeugen vorgenommen werden müsste.

Hinweis: Bereits in 2008 hatte der BFH entschieden, dass auch für einen Firmenwagen der Marke Opel Combo mit zwei Sitzplätzen und abgetrennter fensterloser Ladefläche kein 1-%-Entnahmewert angesetzt werden muss.

Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen?

Ein Gebäude können Sie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieten. Vermieten Sie es sowohl steuerpflichtig als auch steuerfrei, müssen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten aufteilen.

Beispiel: Ein Investor baut ein Objekt für 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Die gesamte nutzbare Fläche beträgt 1.000 qm. Davon vermietet er 600 qm steuerpflichtig und 400 qm steuerfrei. Die Vermietungsumsätze, die auf den steuerpflichtigen Teil entfallen, entsprechen 75 % des gesamten Vermietungsumsatzes.

Nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann die Vorsteuer in einem solchen Fall

  • nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt werden (also dem Verhältnis der steuerpflichtig zu den steuerfrei vermieteten Flächen, im Beispiel 60:40) oder
  • nach einem Umsatzschlüssel (also dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen, im Beispiel 75:25).

Diese beiden Schlüssel kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn eine direkte Aufteilung nicht möglich ist.

Daher muss man nach Auffassung des EuGH beim Bau einer Immobilie zunächst eine direkte Zuordnung der Vorsteuer versuchen. (Der EuGH trifft leider keine Aussage dazu, wie eine solche direkte Zuordnung erfolgen könnte.) Erst wenn dies nur schwer durchzuführen ist, kann man auf den Flächen- oder Umsatzschlüssel zurückgreifen. In der Praxis kommt daher zumeist der Flächenschlüssel zur Anwendung. In dem Beispiel würde dies einen Vorsteuerabzug in Höhe von 60 % aus der gesamten Vorsteuer bedeuten.

Hinweis: Es bleibt aber abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dieses Urteil des EuGH interpretieren wird. Möglicherweise könnte es doch noch auf eine direkte Zuordnung hinauslaufen.

Betriebsprüfung: Zurückbehaltene Anlagespiegel und Kontennachweise wecken das Prüfungsinteresse

Bilanzierende Unternehmen sind mittlerweile verpflichtet, den Inhalt ihrer Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung auf elektronischem Wege beim Finanzamt einzureichen; die sogenannten E-Bilanzen müssen erstmals für Wirtschaftsjahre übermittelt werden, die nach dem 31.12.2011 beginnen.

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main weist in einer aktuellen Verfügung darauf hin, dass sich durch die elektronische Übermittlungspflicht keine Änderungen beim Umfang der einzureichenden Bilanzunterlagen ergeben haben. Was Unternehmen bisher in Papierform einreichen mussten, müssen sie also nun auch in elektronischer Form übermitteln. Weiterhin freiwillig eingereicht werden können Informationen, die den Jahresabschluss ergänzen – hierzu zählen unter anderem Kontennachweise, Anlageverzeichnisse, Anlagespiegel und Angaben zum Investitionsabzugsbetrag.

Werden diese Informationen jedoch trotz nachträglicher Anforderung durch das Finanzamt vom Unternehmen zurückgehalten, sollen die Betriebsprüfungsstellen dieses Verhalten als gewichtigen Anhaltspunkt für eine Prüfungswürdigkeit des Falles werten.

Hinweis: Wer dem Finanzamt die angeforderten Informationen vorenthält, zieht also das Prüfungsinteresse des Amts auf sich – auch wenn die Unterlagen eigentlich nur freiwillig eingereicht werden müssen. In diesem Fall ist es wahrscheinlich, dass zeitnah der Betriebsprüfer vorstellig wird. Es empfiehlt sich daher, mit offenen Karten zu spielen und dem Amt die gewünschten Informationen zur Verfügung zu stellen.

Sturz wegen Skateboardfahrer: Kosten für Schadenersatzprozess können (anteilig) abziehbar sein

Es war ein Unfall mit schweren Folgen: Im November 2006 verfolgte ein Mann vor seiner Wohnung einen Skateboardfahrer, um ihn wegen der Beschädigung seiner Haustür zur Rede zu stellen. Er stürzte und zog sich dabei lebensgefährliche Verletzungen zu. Vor den Zivilgerichten verklagte der Mann den Skateboardfahrer schließlich auf Schmerzensgeld und Schadenersatz (u.a. wegen entgangener Einkünfte). Im Zuge eines Vergleichs verpflichtete sich der Skateboardfahrer zu einer Einmalzahlung von 275.000 EUR. Der geschädigte Mann zahlte für den Rechtsstreit Rechtsanwaltskosten von 15.885 EUR und rechnete sie als außergewöhnliche Belastungen in seiner Einkommensteuererklärung ab.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) erkannte den Kostenabzug zunächst an, griff dabei aber noch auf die mittlerweile überholten Rechtsprechungsgrundsätze des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2011 zurück, wonach Zivilprozesskosten bereits dann steuerlich berücksichtigt werden konnten, wenn der Prozess hinreichende Erfolgsaussichten geboten hatte und nicht mutwillig erschien.

Der BFH hob das finanzgerichtliche Urteil auf und erklärte, dass Zivilprozesskosten nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung aus 2015 nur noch abziehbar sind, wenn der Bürger ohne den Rechtsstreit Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse nicht mehr befriedigen zu können. Ob diese gesteigerten Anforderungen für einen Kostenabzug im vorliegenden Fall erfüllt sind, muss das FG in einem zweiten Rechtsgang prüfen. Dabei muss es zudem folgende Grundsätze beachten:

  • Zivilprozesskosten können auch dann abziehbar sein, wenn sie nicht auf einer gerichtlichen Kostenentscheidung, sondern – wie vorliegend – auf einem gerichtlichen Vergleich beruhen.
  • Ein Abzug der Kosten ist jedoch von vornherein ausgeschlossen, wenn sie bereits in die gezahlte Vergleichssumme einbezogen worden waren, so dass sie letztlich von der gegnerischen Partei getragen wurden. In diesem Fall ist der Bürger nicht wirtschaftlich belastet.
  • Jeder eingeklagte Anspruch muss einzeln auf seine existenzielle Bedeutung hin überprüft werden, so dass auch ein anteiliger Kostenabzug in Betracht kommen kann. Ein existenziell wichtiger Bereich kann insbesondere betroffen sein, soweit der geschädigte Mann vor Gericht beantragt hatte, ihm seine künftig entstehenden materiellen Schäden (ohne Verdienstausfall) zu ersetzen.

 

Erbschaft eines Familienheims: Nachversteuerung auch bei Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Erben Sie das elterliche Wohnhaus, können Sie den Wert desselben komplett von der Erbschaftsteuer verschonen. Dazu müssen Sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Haus einziehen, dieses selbst nutzen und damit zu Ihrem eigenen Familienheim machen. Des weiteren müssen Sie das Familienheim mindestens zehn Jahre lang als ein solches nutzen – andernfalls entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Was der Gesetzgeber mit dieser Befreiungsvorschrift bezweckt, hat kürzlich das Finanzgericht Hessen (FG) erläutert. Der Zweck der Vorschrift ist nämlich nicht nur die Nutzung als Familienheim. Vielmehr existiert eine weitere „versteckte“ Bedingung, deren Nichterfüllung im Urteilsfall zur Nachversteuerung der Erbschaft führte.

Hier hatte der Erbe drei Jahre nach der Erbschaft das Familienheim auf seine Kinder übertragen, es jedoch weiterhin selbst genutzt. Dazu hatte er für sich einen Nießbrauchsvorbehalt bestellen lassen und für seine Frau ein lebenslanges Wohnrecht.

Dadurch waren nach Ansicht des FG die Bedingungen der Steuerfreiheit jedoch nicht mehr erfüllt. Zwar nutzte der Erbe das Haus noch als Familienheim, das Vermögen gehörte inzwischen jedoch seinen Kindern. Und hier lag der Knackpunkt: Der Gesetzgeber will mit der Steuerbefreiungsvorschrift verhindern, dass ein Familienheim möglicherweise veräußert werden muss, um die Erbschaftsteuer begleichen zu können. Mit dieser Regelung soll also vorrangig das Vermögen geschützt werden.

Durch die Übertragung des Familienheims war das Vermögen im Streitfall nicht mehr beim Erben. Dass die eigenen Kinder die neuen Eigentümer waren, spielte hierbei keine Rolle. Die versteckte Bedingung der Steuerbefreiungsvorschrift entpuppte sich als Falle für den Erben.

Hinweis: Die Befreiungsvorschrift wird teilweise auch anders interpretiert, das vorgestellte Urteil ist jedoch rechtskräftig.

Gewerbesteuer: Ganzer Freibetrag trotz unterjähriger Auflösung der GbR

Natürliche Personen und Personengesellschaften wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder die Kommanditgesellschaft können die Gewerbesteuer seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe abziehen. Sie können sie aber mindernd auf ihre Einkommensteuerschuld anrechnen. Tatsächlich festgesetzt wird die Gewerbesteuer allerdings erst über einem Gewerbeertrag von 24.500 EUR.

Dabei ist es interessant zu wissen, dass sowohl die Gewerbesteuer als auch der Freibetrag nicht personenbezogen, sondern den Betrieb betreffend festgesetzt werden. Hat man zwei Betriebe, steht der Freibetrag also jedem Betrieb einzeln zu. Schwierigkeiten mit dieser Regelung kann es dann geben, wenn ein Unternehmen den Besitzer wechselt.

In Sachsen sorgte kürzlich ein Fall für Ärger, bei dem ein Gesellschafter eine Zweipersonen-GbR verließ und der verbleibende Gesellschafter das Unternehmen als Einzelunternehmen fortführte. Das Finanzamt berücksichtigte für die ersten fünf Monate, in denen die GbR noch bestand, zeitanteilig den Freibetrag von 24.500 EUR. Für die anderen Monate wirkte sich der übrige Teil des Freibetrags wegen des geringen Gewerbeertrags von 2.900 EUR für das Einzelunternehmen gar nicht aus. Für den Unternehmer war diese Zweiteilung ungünstig, denn so konnte er nur einen Freibetrag 10.208 EUR geltend machen, obwohl er mit der GbR knapp 30.000 EUR an Gewerbeertrag erzielt hatte.

Das Finanzgericht Sachsen (FG) stellte sich auf die Seite des Unternehmers, denn der Betrieb war ganzjährig, also vor und nach der Umwandlung, derselbe. Die zeitanteilige Aufspaltung des Freibetrags erachteten die Richter daher als nicht sachgerecht. Eine Aufteilung im Verhältnis der Gewerbeerträge schien dem FG näher an der Realität und dem Zweck des Gesetzes. Die Klage hatte also Erfolg und der Unternehmer erhielt für seinen Betrieb den vollen Freibetrag für das gesamte Jahr.

Hinweis: In vielen Fällen wirkt sich die Gewerbesteuer nicht aus, da sie komplett auf die Einkommensteuer angerechnet wird.